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Estimando custos de construção – Parte 1

Uma pergunta óbvia que aparece quando se pensa em construir é: quanto isso tudo vai custar?

Às vezes, embalados pela idéia e pelo sonho de ver tudo pronto, nos esquecemos que investimentos em real estate demandam muita grana por um tempo bastante grande. Cerca de 80% dos custos de um empreendimento são custos de construção, o que mostra sua importância e peso na hora da decisão de se investir ou não.

Não importa se você quer fazer uma lojinha de 80m2 para alugar no seu bairro ou se você quer construir um hotel para ter uma franquia da Accor, é importate estimar o custo da obra. Se você não tem todo o capital necessário, a princípio não comece! Obra parada custa mais caro, tanto pela estrutura que você terá que suspender e depois retomar quanto pelo custo de oportunidade do dinheiro investido. Faz parte da cultura ibérica (que influencia a brasileira) acreditar que dinheiro aplicado em tijolo está no mínimo protegido contra inflação, o que não é sempre verdade. Projetos micados não têm compradores e nem locadores, resultando em prejuízo!

De qualquer maneira, vou indicar um método simples de estimar o custo de construção, sem ter que fazer um orçamento detalhado de todos os insumos e serviços. Não é nada complicado e muita gente conhece, mas, mesmo assim, vale algumas considerações. O custo de construção é formado por 3 fatores principais: mão-de-obra + materiais + administração da construtora.

Todo sindicato da construção de cada estado é responsável por fazer orçamentos mensais de vários tipos de obras, dividir pela área construída (dando o nome desse número de CUB – custo unitário básico) e publicá-las no site (no caso de São Paulo, o site do Sinduscon é www.sindusconsp.com.br). Ao entrar no site, clique em “Estratégia e produtividade”, “Economia” e, em seguida, “CUB”. Baixe o arquivo em Excel com os CUBs históricos. Nota-se várias tipologias com siglas que, às vezes, não sabemos o significado, mas são desmistificadas na tabela abaixo:

Siglas dos projetos padrões do Sinduscon – o número da sigla indica a quantidade de pavimentos.

Outra fonte de dados que eu gosto muito de usar é a famosa “Tabela Pini”, que nada mais é do que o mesmo CUB só que orçado pela editora Pini, a qual publica excelentes revistas técnicas (particularmente a Construção Mercado, sugestão de leitura).

Como exemplo, vamos estimar o custo de construção de um galpão industrial de 1000m2. Basta entrar em http://www.construcaomercado.com.br/IC/, clicar em “Custos de Construção”, escolher a cidade (capitais, apenas) e ter acesso à tabela (talvez você tenha que se cadastrar para ler a tabela).

Tabela Pini - Fevereiro de 2011

Em Fevereiro de 2011, para Galpão de uso geral médio temos R$ 1.072,08/m2 (sendo R$ 785,89 de materiais e R$ 286,19 de mão de obra). Multiplicando nossos 1000m2 de galpão, temos a estimativa de R$ 1.072.080,00. Mas ainda falta acrescentar a taxa de administração da construtora que varia de 10% a 20%, em média. Adotando 15% de administração, nosso galpão terá um orçamento estimado em R$ 1.232.892,00.

É importante sempre ter em mente que este é um valor médio de mercado, sempre haverá formas de se construir com menos e com mais. Melhores produtividades, mais tecnologia e racionalização, acabamentos inferiores sempre puxam o orçamento pra baixo. Mas essa estimativa é mais do que suficiente para avaliar investimentos em Real Estate, porque o que realmente importa é o saber quanto é necessário investir.

Espero que essas informações tenham sido úteis.

Abraço,

Giuliano

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