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Estimando custos de construção 2 – Entendendo o orçamento

Na primeira parte desse artigo eu mostrei como estimar os custos de construção pelo metro quadrado, tendo como fonte o Sinduscon e a Editora Pini. Mas eu não mostrei o que está incluso nessa estimativa. Conforme suas análises demonstrem que o investimento em um imóvel vale a pena, é preciso ter mais detalhes dessa composição de custos para melhor controle da produção na obra.

Pra entender de orçamento em construção é preciso entender dois conceitos: insumos e composições:

  • Insumos podem ser de três tipos: materiais, mão de obra e equipamentos. É considerado insumo a hora do pedreiro, o tijolo, o quilo do cimento, o dia da máquina de terraplenagem, a hora do servente, o metro quadrado de placas cerâmicas.
  • Composição, como o próprio nome sugere, é uma combinação de insumos para realizar um serviço. Por exemplo: pra assentar o piso da cozinha, você precisa de algumas horas de azulejista, um pouco de argamassa colante, uns quilos de rejunte e vários metros quadrados de placas cerâmicas. Se você pegar todos os insumos que foram utilizados para revestir o piso da cozinha e dividir pela área dela, você terá a composição do serviço “revestimento de piso em placas cerâmicas” por metro quadrado.

Ainda está muito teórico, vamos fazer um exemplo prático: vamos orçar uma parede de blocos de concreto com 5m de comprimento e 3m de altura.

Precisamos então de 15m² de um serviço: “alvenaria de bloco de concreto com 14cm de espessura”. Eu só preciso saber os consumos dos insumos (pedreiro, servente, areia, cal, cimento e blocos) para montar a composição do serviço:

A tabela acima é um exemplo de composição.

  • A coluna Consumo indica quanto de cada insumo eu utilizo pra fazer uma unidade do serviço (1m² de parede, nesse caso).
  • A coluna Preço mostra o preço atual do mercado que você consegue ligando pra fornecedores.
  • Leis Sociais representa a quantidade de encargos trabalhistas que são pagos sobre o valor da mão de obra, estimados em 120% (sim, são altíssimos).
  • Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) é o valor cobrado sobre todos os subtotais pela construtora/administradora da obra, aqui estimado em 20%. Nesse valor estão incluídos despesas com escritório central, escritório da obra, remuneração dos engenheiros e o lucro da empresa. Num próximo post eu mostro como é feita a composição do BDI e das Leis Sociais.

Legal, mas o mais importante eu não falei: onde conseguir os CONSUMOS ?!

Numa situação ideal, esses consumos são obtidos com os dados históricos da sua empresa construtora ou com a fornecedora. É muito provável que esses dados não estejam na mão, é muito custoso fazer essas medições.

Uma das melhores fontes de composições é a Tabela de Composições de Preços para Orçamento (TCPO) da Editora Pini. Ela é vendida em CD ou livro, e o preço é um pouco salgado (próximo de R$300). Vale a pena se você utilizar sempre.

Mas, se você é pão-duro, existem opções boas, de graça e lícitas (nada de pirataria) na internet. Órgãos do governo precisam dessas composições para orças obras públicas e publicam periodicamente esses dados. Não é tão completo como a TCPO, mas possui cerca de 90% dos serviços que você possa precisar. São elas:


FDE – Fundação para o Desenvolvimento da Educação (Governo do Estado de SP)

Possui a composição dos pricipais serviços para obras de reforma e construção de escolas.

SIURB – Secretaria Municipal de Infraestrutura e Urbana e Obras – Prefeitura de SP

Possui excelentes tabelas de composição em Excel, tanto para obras de infraestrutura, como para edificações.

SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Indices da Construção Civil – CAIXA

Possui tabelas de custos de insumos e serviços de todos os estados. Você deve abrir a página e clicar em “SINAPI Sist. Nac. Pesq. Custos e Indices Const. Civil” na lista de downloads. (Quem precisar transformar os arquivos da tabela SINAPI para Excel, use esse site www.pdftoexcelonline.com).

DER-SP – Departamento de Estradas de Rodagem do Estado de SP

Possui preços dos serviços para obras de infraestrutura.

 

Preços Pesquisados – Ed.Pini

A própria Editora Pini possui no seu site os custos de vários serviços de construção, ele dá o preço sem a composição (assim como o SINAPI), mas é muito bom para ter uma idéia da ordem de grandeza do preço do serviço.

Essas informações lhe foram úteis? Deixe seu comentário ou dica de mais sites de composições e preços da sua região, para que eu inclúa na lista.

Até a próxima,

Giuliano

Estimando custos de construção – Parte 1

Uma pergunta óbvia que aparece quando se pensa em construir é: quanto isso tudo vai custar?

Às vezes, embalados pela idéia e pelo sonho de ver tudo pronto, nos esquecemos que investimentos em real estate demandam muita grana por um tempo bastante grande. Cerca de 80% dos custos de um empreendimento são custos de construção, o que mostra sua importância e peso na hora da decisão de se investir ou não.

Não importa se você quer fazer uma lojinha de 80m2 para alugar no seu bairro ou se você quer construir um hotel para ter uma franquia da Accor, é importate estimar o custo da obra. Se você não tem todo o capital necessário, a princípio não comece! Obra parada custa mais caro, tanto pela estrutura que você terá que suspender e depois retomar quanto pelo custo de oportunidade do dinheiro investido. Faz parte da cultura ibérica (que influencia a brasileira) acreditar que dinheiro aplicado em tijolo está no mínimo protegido contra inflação, o que não é sempre verdade. Projetos micados não têm compradores e nem locadores, resultando em prejuízo!

De qualquer maneira, vou indicar um método simples de estimar o custo de construção, sem ter que fazer um orçamento detalhado de todos os insumos e serviços. Não é nada complicado e muita gente conhece, mas, mesmo assim, vale algumas considerações. O custo de construção é formado por 3 fatores principais: mão-de-obra + materiais + administração da construtora.

Todo sindicato da construção de cada estado é responsável por fazer orçamentos mensais de vários tipos de obras, dividir pela área construída (dando o nome desse número de CUB – custo unitário básico) e publicá-las no site (no caso de São Paulo, o site do Sinduscon é www.sindusconsp.com.br). Ao entrar no site, clique em “Estratégia e produtividade”, “Economia” e, em seguida, “CUB”. Baixe o arquivo em Excel com os CUBs históricos. Nota-se várias tipologias com siglas que, às vezes, não sabemos o significado, mas são desmistificadas na tabela abaixo:

Siglas dos projetos padrões do Sinduscon – o número da sigla indica a quantidade de pavimentos.

Outra fonte de dados que eu gosto muito de usar é a famosa “Tabela Pini”, que nada mais é do que o mesmo CUB só que orçado pela editora Pini, a qual publica excelentes revistas técnicas (particularmente a Construção Mercado, sugestão de leitura).

Como exemplo, vamos estimar o custo de construção de um galpão industrial de 1000m2. Basta entrar em http://www.construcaomercado.com.br/IC/, clicar em “Custos de Construção”, escolher a cidade (capitais, apenas) e ter acesso à tabela (talvez você tenha que se cadastrar para ler a tabela).

Tabela Pini - Fevereiro de 2011

Em Fevereiro de 2011, para Galpão de uso geral médio temos R$ 1.072,08/m2 (sendo R$ 785,89 de materiais e R$ 286,19 de mão de obra). Multiplicando nossos 1000m2 de galpão, temos a estimativa de R$ 1.072.080,00. Mas ainda falta acrescentar a taxa de administração da construtora que varia de 10% a 20%, em média. Adotando 15% de administração, nosso galpão terá um orçamento estimado em R$ 1.232.892,00.

É importante sempre ter em mente que este é um valor médio de mercado, sempre haverá formas de se construir com menos e com mais. Melhores produtividades, mais tecnologia e racionalização, acabamentos inferiores sempre puxam o orçamento pra baixo. Mas essa estimativa é mais do que suficiente para avaliar investimentos em Real Estate, porque o que realmente importa é o saber quanto é necessário investir.

Espero que essas informações tenham sido úteis.

Abraço,

Giuliano

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