RExperts: Domine o Mercado Imobiliário !

Amigos leitores e investidores imobiliários,
É com muito orgulho, suor e exclusividade que divulgo o novo portal com informações incríveis sobre mercado imobiliário e real estate: o RExperts !

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Pra quem quer matar a curiosidade, sugiro ler nosso artigo sobre investimentos em terrenos e sobre o cap rate, uma ferramenta essencial para empreendimentos de base imobiliária !

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Obs: como o RExperts está muito melhor do que esse blog, o Construa não será mais atualizado😦 ! Mas o RExperts está com muito mais artigos e com conteúdo fantástico, incluindo planilhas, tabelas, dicas e macetes para você destruir nos seus investimentos imobiliários🙂🙂🙂 !

Como conhecer mais sobre o mercado imobiliário

Depois de vários meses sem postar aqui, trago uma novidade aos leitores: Estou trabalhando em um novo portal sobre investimentos imobiliários!

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Estudando uma permuta com um terreno – vantagens e riscos

Há algum tempo atrás eu postei um texto sobre permutas (troca de terreno por área construída). Se você ainda não leu clique aqui. Num primeiro momento parece uma boa oportunidade para os dois lados: o empreendedor/incorporador não precisa gastar com terreno e o terrenista recebe área construída geralmente com uma leve vantagem para assumir o risco do negócio com o empreendedor.

Um leitor do Blog me procurou com um caso bastante interessante de permuta. Ele é um empreendedor que estuda fazer uma permuta com um proprietário de terreno. O projeto consiste em um edifício de 28 apartamentos com valor médio de venda estimado em R$ 174 mil. Nosso objetivo nesse artigo é auxiliá-lo com uma proposta adequada para o terreno, garantindo a rentabilidade do empreendimento e sendo atrativa para o terrenista.

Obs.: A identidade do leitor e as informações da localização do empreendimento serão aqui omitidas.

Nossas hipóteses iniciais são:

1 – O terreno é permutado com unidades do edifício;

2 – O valor de venda é recebido 20% ao longo da obra (sinal pago ao empreendedor distribuído uniformemente nesse período) e 80% a partir do final da obra (ao longo de 4 meses – simulando o repasse de financiamento para o empreendedor com possíveis atrasos);

3 – O cronograma financeiro da construção é formado por três patamares com mesma duração de 20%, 50% e 30%, respectivamente;

4 – Os impostos são estimados em 6,73% (alíquota supondo Lucro Presumido) do Valor Geral de Venda – VGV;

5 – Não considerado financiamento à produção, os custos serão arcados com recursos próprios.

6 – As contas de planejamento, promoção e marketing (PPM) são consideradas do início ao fim da obra.

Os dados abaixo apresentam os valores assumidos na planilha que você poderá baixar ao final do artigo.

quadro1-post24Considerações:

  • A área total de construção foi estimada em 3230 m² (aproximadamente 70 m² de área privativa e 45 m² de área comum);
  • O CUB utilizado foi de R$ 1.213,00 – valor que você pode obter na sua região no site da Pini, como expliquei neste outro post;
  • Inicialmente assumimos 2 unidades na permuta, como primeira simulação;
  • Não haverá financiamento, como já assumimos;
  • A obra levará 10 meses, já que é um prédio pequeno.

O fluxo resultante de aportes de capital no empreendimento (investimentos) e retornos (resultados para o empreendedor) é esquematizado no gráfico abaixo

grafico1-post24

Sendo assim, teremos o seguinte demonstrativo de resultado do negócio:

quadro2-post24

Com as informações acima expostas, podemos perceber que o empreendimento “micou“. Se ele fosse realizado, teríamos um prejuízo de R$ 967 mil (corrigidos com a inflação). Nossa taxa de retorno seria de quase 36% ao ano negativa. Sem falar da temível margem de -21%.

Como viabilizar então o negócio ?

Vamos fazer uma análise de sensibilidade, variando dois fatores ao mesmo tempo e percebendo o comportamento da taxa de retorno. Primeiramente vamos variar as unidades permutadas e o preço médio de vendas dos apartamentos. Para facilitar a análise, coloquei os dados em uma tabela:

tabela1-post24

Repare que quanto mais aumentamos o preço dos apartamentos e diminuirmos a permuta, temos melhores resultados. Isso é obvio, mas, com a tabela, percebemos que com duas unidades de permuta, só conseguiremos ter retorno positivo a partir de um preço médio de R$ 220 mil! Muito acima do praticado na região para o mesmo público alvo.

Variando, agora, as unidades permutadas e o custo de construção, podemos tirar conclusões interessantes:

tabela2-post24

Para as mesmas 2 unidades na permuta, podemos ver que o custo de construção deveria estar próximo a R$ 950 por metro quadrado. Esse custo é bem abaixo do orçado por nós no começo. Fica a dúvida: se baixarmos a qualidade da construção, manteremos o preço ? As vendas provavelmente teriam bem mais dificuldade.

Nas duas tabelas abaixo variamos o custo de construção e o preço médio do produto para 2 e 3 unidades permutadas:

tabela3e4-post24Com essa simples análise cruzada que você pode montar com a planilha do artigo, o empreendedor pode ter uma melhor percepção do risco que ele está assumindo. Se ele, por exemplo, oferecer 3 unidades de permuta, ele terá que baixar o custo de construção para R$ 900/m² e vender as unidades com preço médio em torno de R$ 180 mil.

Precisamos lembrar que há outras variáveis que podem ser discutidas ainda, como comissão de vendas, gerenciamento da obra, custos com marketing, etc. Todos esses fatores podem ser remodelados na planilha para adequar as características de cada caso.

Por fim, não quero criticar a permuta, ela pode ser uma ferramenta muito boa para alavancar negócios, mas também pode afundar o investidor. Nada nos dispensa de fazer a conta.

Bons  investimentos!

Giuliano

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Fundo de Investimento Imobiliário (FII) – como funciona essa opção para investir no setor

O Fundo de Investimento Imobiliário é um instrumento de investimento com objetivo de aplicar recursos financeiros no mercado de Real Estate. Foi instituido em em 25 de junho de 1993 pela Lei Federal nº 8.668, a qual determinou que os FII fossem autorizados, disciplinados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

O fundo funciona como um condomínio fechado de investidores onde suas cotas constituem valores mobiliários não resgatáveis, ou seja, a participação de cada investidor pode ser negociada na Bolsa (assim como o mercado de ações), para você sair, você tem que vender sua participação para outra pessoa. Essa característica lhe dá muitas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis, não há a necessidade e burocracia da assinatura de contratos e escrituras de “Compra e Venda” e pagamento de impostos sobre transmissão de bens (ITBI). Outra vantagem é o fracionamento do investimento, isso significa que um investidor com R$ 1 mil pode investir em um edifício que tem valor de mercado de R$ 50 milhões, com inquilinos de primeira linha (geralmente grandes empresas) e administrado por profissionais.

VANTAGENS:

A possibilidade de diversificar o investimento com cotas de FII melhora alguns problemas e riscos do investimento direto em imóveis para a renda como:

Liquidez – uma vez que as cotas tem sua negociação de forma mais simples, barata e rápida (é mais fácil vender R$ 50mil em cotas de um edifício de escritórios AAA do que aquele terreno encalhado que só gera despesa com IPTU e limpeza);

Inadimplência – a possibilidade de ter vários inquilinos de primeira linha em um FIIs ou vários FIIs com inquilinos diferentes é mais vantajosa, para o pequeno e médio investidor, do que a aquisição de um imóvel;

Vacância – da mesma maneira que a inadimplência, a vacância tem seu efeito suavizado em FII com empreendimentos multi-usuários  ou com o investimento em cotas de FII de empreendimentos diferentes (a chance de ter uma sala comercial vaga é muito maior do que um edifício inteiro);

Operação – a gestão da propriedade nos FII é realizada por profissionais do setor, com critérios mais objetivos de decisão e com ganhos de escala.

Em novembro de 2005, a Lei Federal 11.196 isentou o imposto de renda para pessoas físicas dos rendimentos distribuídos por Fundos Imobiliários que atendam as seguintes condições:

i) As cotas devem ser negociáveis em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

ii) O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas;

iii) O benefício não se aplica para pessoas físicas que possuam mais de 10% da totalidade das cotas ou que tenham direito de receber mais de 10% dos rendimentos.

Outro marco na história ocorreu em 2008, quando foi permitido que esses fundos possam aplicar em valores mobiliários e ativos que estejam relacionados com o setor imobiliário. Isso abriu um leque enorme de opções de investimento por parte dos fundos, entre elas:

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);

Letras Hipotecárias (LH);

Letras de Crédito Imobiliários (LCI);

Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);

Ações de empresas do setor;

Fundos de Investimento em Ações (FIA) do setor;

Debêntures de empresas do setor;

Participação em FIP (Fundo de Investimento em Participações);

Cotas de outros FII;

Participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico).

Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC);

É importante ressaltar que essas opções devem, necessariamente, estar relacionadas ao mercado imobiliário ou de construção civil, além de estarem de acordo com a política de investimento do fundo.

Com todos os incentivos, o mercado de FII tem se desenvolvido nos últimos anos. Até outubro de 2012 haviam 173 fundos em operação, totalizando um patrimônio líquido de R$ 30,4 bilhões (fonte).

Talvez você já tenha visto em algum jornal o anúncio de Oferta Pública de Distribuição de Cotas de algum FII, este é o evento em que os recursos são captados pelo fundo. Segundo a CVM (2010), toda emissão deve ser registrada junto a ela para que haja a divulgação das informações mínimas necessárias os investidores tomarem decisões quanto ao investimento.

Apesar de já terem se passado quase vinte anos desde a sua criação, foram nos últimos quatro anos que os FIIs tiveram grande parte das suas emissões. Até 2009 as emissões desses fundos dificilmente ultrapassavam R$ 1 bilhão por ano, mas só em 2010 elas quase bateram os R$ 10 bilhões. Muito provavelmente isso seja reflexo da IN 472 que ampliou as opções de investimento dos FIIs. Assim como o crescimento da capitalização, o crescimento do volume negociado e número de negócios também aumentou. Em 2011 o volume mensal variou perto dos R$ 60 milhões, o que confere mais liquidez para o mercado. O aumento da liquidez é importante porque fica possível negociar a compra ou a venda das cotas com rapidez e sem ter que baixar o preço para sair do investimento.

A Uqbar (empresa especializada na área de informação e educação em finanças estruturada), em seu Anuário Imobiliário de 2012 divulgou a capitalização de mercado por tipo de imóvel. Esses dados estão indicados no gráfico abaixo onde nota-se que mais da metade dos FIIs estão relacionados ao mercado de edifícios de escritório. Em segundo lugar estão os fundos com investimentos diversificados, seguidos dos FIIs em Shoppings Centers. Os demais tipos não representam mais do que 5% de expressão individualmente.

Tipos de Imóvel de FIIs emitidos em 2011 (a partir de dados de Uqbar, 2012).

No ano de 2011, quase 80% das emissões de novas cotas de FII foram adquiridas por investidores pessoas físicas. Os incentivos fiscais dos rendimentos deixaram os FIIs competitivos, fazendo com que grandes bancos comerciais de varejo e corretoras independentes aproveitassem suas carteiras de clientes para focar na distribuição dos fundos imobiliários.

Depois de definido o funcionamento, nos próximos posts vou poder comentar sobre a situação atual dos FIIs, porque se valorizaram tanto nos últimos anos, como avaliá-los e quando comprá-los.

Para adiantar o assunto, sugiro ler os posts do Henrique Carvalho, do blog HC Investimentos e que escreve muito bem sobre o tema. Vou tentar cobrir assuntos mais específicos e não tratados por ele.

Para mais informações sobre o tema, sugiro os seguintes links:

Qualquer dúvida, deixe seu comentário.

Bons investimentos,

Giuliano

Comprei um apartamento na planta, e agora: vendo ou alugo ?

Hoje eu apresento um caso de um leitor que investiu em um apartamento de bairro classe média bem valorizado e, depois da entrega, não sabe o que fazer com ele. Essa pode ser a dúvida de muita gente, e tem muita gente toma decisão sem suporte, ou seja, sem se fundamentar por uma análise financeira.

Comprar um apartamento para especular é sempre perigoso, mais ainda se você financiá-lo. Você fica sujeito a preços de mercado que são voláteis (e não sempre para cima), e muitas vezes o aluguel não cobre o preço das parcelas.

Vamos aos detalhes das despesas do leitor até o momento:

  1. Em 2008 o apartamento é adquirido na planta por R$ 155.500,00.
  2. O comprador recebeu as chaves em abril de 2011, onde já teria pago R$ 93.142,09 para a construtora (parcela de obras + juros).
  3. Nosso amigo teve despesas de ITBI e registros no valor de R$ 8.652,40.
  4. Despesas com reformas, modificações, splits, móveis e instalações diversas: R$ 43.600,00 (supondo pagamento em 5 vezes).
  5. O restante (R$ 104.000,00) foi financiado na Caixa com parcelas de R$ 1.450,00.
  6. Hoje o saldo devedor na Caixa está em R$ 89.841,70.
  7. Gastos com condomínio no período R$ 350/mês.

Montando o fluxo mensal do nosso amigo temos o seguinte cenário:

O leitor, por apego sentimental ao imóvel novo, não soube qual atitude tomar e nunca alugou o imóvel.

Ele possuí duas opções:

Opção A) Vender o imóvel com valor de venda de R$ 330.000,00, quitar as prestações e investir o restante em uma aplicação financeira de baixo risco.

Opção B) Alugar o apartamento que está totalmente mobiliado, por R$ 2.000,00/mês + condomínio de R$ 350,00/mês.

Vamos descrever todas as características das duas opções e calcular a rentabilidade delas para comparação.

OPÇÃO A:

  • Valor de anúncio do imóvel: R$ 330.000,00
  • (A) Valor após negociações com o comprador R$ 310.000,00
  • (B) Corretagem imobiliária de 6% = R$ 18.600,00
  • (C) Saldo devedor do financiamento: R$ 89.841,70
  • Valor final líquido: (A) – (B) – (C) = R$ 201.558,30

Vamos calcular a rentabilidade da Opção A:

Repare que, apesar de o preço do imóvel ter DOBRADO no período de análise, a margem dele foi de apenas 18%, e mais, a rentabilidade (medida pela taxa interna de retorno) foi de apenas de 9% equivalente ao ano. Ele se arriscou com um financiamento para ganhar apenas 9% ao ano, imagine se o imóvel continuasse com o mesmo preço: prejuízo certeiro.

Com a baixa dos juros da economia brasileira, temos menores rendimentos em aplicações financeiras em bancos (CDB e CDI por exemplo) que são atreladas à Selic (taxa de juros definida pelo Banco Central).

Aplicando o montante recebido à uma taxa de 100% do CDI, que hoje está por volta de 8,89% a.a., descontando o imposto de renda (15% considerando aplicações de longo prazo) e a inflação (IPCA por exemplo), que nos últimos doze meses chegou a 5,1% a.a. temos uma rentabilidade líquida de 2,34% a.a. (acima da inflação).

Espera um momento, quer dizer que o banco me paga 8,89% e eu recebo 2,34%? Sim, sinto muito. A renda real de uma aplicação de R$200 mil é de apenas R$388/mês.

OPÇÃO B:

A outra opção seria alugar o apartamento. Vamos calcular quanto sobrará no final do mês por essa opção:

  • Aluguel estimado do apartamento: R$ 2.000,00;
  • Vamos descontar 10%  porque há perdas devido à renovação de contrato, comissão de imobiliária, período que o apartamento fica vago. Esse é um número conservador, no mercado é possível ver esse número bater 25% em alguns bairros;
  • Temos que descontar também o preço do condomínio no período em que o apartamento está sem inquilino, como estimamos esse tempo em 10%, multiplicando pelo condomínio de R$350/mês temos o valor de R$ 35,00;
  • Do que restou, temos a mordida do Leão de 27,5% (supondo que a renda do proprietário somada ao aluguel atinja a base de cálculo dessa alíquota);
  • Além disso, não podemos esquecer a parcela de financiamento que o leitor assumiu de R$ 1450,00;

O resumo vocês podem perceber na tabela abaixo:

Impressionante não é ? O investidor ficará no prejuízo de R$ 170,00 se optar por alugar o apartamento!

Isso porque estimamos uma vacância razoavelmente baixa. Se o apartamento ficar vazio por 3 meses no ano, ela sobe para 25%, o que não é nada impossível de ocorrer.

Para não desestimular nosso leitor, eu guardei um plano C na manga:

OPÇÃO C

Essa reflete a minha opinião, eu acho que a melhor opção hoje é cair fora da dívida, vendendo o apartamento e ficando com os R$ 200mil na mão. E o que fazer com o dinheiro? Aplica no banco? Realmente as taxas de juros baixas não estimulam esse investimento. Além disso, dinheiro na mão é vendaval, aplicar no banco fica muito sucetível a cobrir despesas não programadas. Eu sugiro o leitor comprar a vista (sem se endividar novamente) e barganhando, é claro, imóveis menores (com valores de R$60mil-R$80mil) para alugar. É difícil encontrar? Sim, claro, mas não impossível. Imóveis menores são mais fáceis de alugar, possuem rentabilidade maior e são mais líquidos, ou seja, mais fáceis de vender. A melhor opção seria lojas pequenas em bairros de periferia que estão crescendo. Ao invés de 1 aluguel, o investidor terá uma carteira com 3 alugueis, se um estiver vago, os outros compensam e a renda tende a ficar mais estável.

Espero que tenha ajudado, fiquem a vontade para questionar.

Abraços,

Giuliano

O mercado de baixa renda – um alerta para quem quer começar a investir

Com o programa do governo federal Minha Casa Minha Vida, um valor muito grande de dinheiro foi disponibilizado pela Caixa Econômica para financiar imóveis para a população de baixa renda. Isso atraiu uma série de forasteiros para esse mercado. Muita gente do setor de construção e de fora dele entrou de cabeça construindo casas e apartamentos de baixo padrão com a experança de lucrar bastante com o crédito farto.

Entrar de cabeça em um mercado diferente do seu pode ser muito perigoso. Há uma série de empecilhos técnicos e financeiros que só quem está há algum tempo no setor é capaz de administrar. A burocracia da CEF para liberar financiamentos para a obra e para o pagamento das unidades vendidas exige muito o caixa da empresa, o preço fixado pelo teto e as exigências mínimas do produto esmagam a margem do resultado, custos crescentes e mão de obra em falta exigem malabarismos das empresas.

Só para ter uma idéia da dificuldade em se ganhar dinheiro nesse setor, há uma série de reportagens na mídia de grandes e experientes construtoras que estão sofrendo por conta das unidades de negócio no mercado de baixa renda. Segue algumas dessas:

Gafisa – “ A incorporadora é bem menos rentável e muito mais endividada que as principais concorrentes.[…] O problema é que a Tenda (empresa do grupo voltado para o mercado popular) apresentou resultados insatisfatórios mesmo considerando o preço baixo pago em 2008. A Tenda enfrenta altas taxas de inadimplência dos compradores, baixa capacidade de execução dos projetos prometidos e rentabilidade próxima a zero.” (Revista Exame)

Trisul –  “a empresa fracassou na sua proposta ambiciosa de fazer imóveis populares, sendo obrigada agora a reformar a casa para sobreviver. […] Além do encolhimento, a companhia desistiu de vender imóveis para a baixa renda e saiu de boa parte das cidades do interior de São Paulo.” (Jornal O Estado de São Paulo)

Cyrela – “Fitch revisa para negativa perspectiva de ratings da Cyrela […] A Fitch destacou ainda os desafios associados à estratégia da construtora de posicionar melhor seus negócios voltados ao mercado de baixa renda, que é mais competitivo e está mais exposto à ciclicalidade da indústria da construção residencial. ” (Portal Último Instante)

Se você nunca construiu um imóvel popular e possui uma poupança para investir em imóveis, o setor de baixa renda não é o melhor para começar a se aventurar. Pressionado pela margem baixa, você pode acabar diminuindo a qualidade do produto o que poderá resultar em um processo na justiça por defeitos técnicos (fissuras, pintura descascando, vazamentos, etc…).

Se os grandes estão sofrendo, imagine os pequenos empreendedores, muito cuidado e cautela!

Abraço,

Giuliano

Analisando tendências de mercado com o Google

Você sabe qual a época do ano em que as pessoas mais pesquisam sobre apartamentos novos para comprar? Será que a procura por imóveis é uniforme durante o ano? Eu não sei, mas o Google pode ajudar a responder perguntas sobre comportamentos cíclicos.

Ele possui uma ferramenta chamada Google Trends onde ele mostra um gráfico com a quantidade de buscas de uma palavra ao longo do ano. Se a informação é confiável e útil eu não posso afirmar, mas alguns fenômenos são bem interessantes. Vejamos alguns exemplos:

Apartamento – pesquisando sobre a palavra “apartamento” podemos ver que nos primeiros meses do anos a procura por apartamentos no google é maior.

Imóveis – o mesmo acontece com a palavra “imóveis”, a pesquisa pelo tema é decrescente ao longo do ano.

Projeto – note que a palavra “projeto” tem menos procura nos meses de férias.

Construir – a palavra “construir” possui menor comportamento cíclico ao longo do ano.

 

Pesquise e tire suas próprias conclusões.

Abraço

Giuliano