Estimando custos de construção – Parte 1

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Uma pergunta óbvia que aparece quando se pensa em construir é: quanto isso tudo vai custar?

Às vezes, embalados pela idéia e pelo sonho de ver tudo pronto, nos esquecemos que investimentos em real estate demandam muita grana por um tempo bastante grande. Cerca de 80% dos custos de um empreendimento são custos de construção, o que mostra sua importância e peso na hora da decisão de se investir ou não.

Não importa se você quer fazer uma lojinha de 80m2 para alugar no seu bairro ou se você quer construir um hotel para ter uma franquia da Accor, é importate estimar o custo da obra. Se você não tem todo o capital necessário, a princípio não comece! Obra parada custa mais caro, tanto pela estrutura que você terá que suspender e depois retomar quanto pelo custo de oportunidade do dinheiro investido. Faz parte da cultura ibérica (que influencia a brasileira) acreditar que dinheiro aplicado em tijolo está no mínimo protegido contra inflação, o que não é sempre verdade. Projetos micados não têm compradores e nem locadores, resultando em prejuízo!

De qualquer maneira, vou indicar um método simples de estimar o custo de construção, sem ter que fazer um orçamento detalhado de todos os insumos e serviços. Não é nada complicado e muita gente conhece, mas, mesmo assim, vale algumas considerações. O custo de construção é formado por 3 fatores principais: mão-de-obra + materiais + administração da construtora.

Todo sindicato da construção de cada estado é responsável por fazer orçamentos mensais de vários tipos de obras, dividir pela área construída (dando o nome desse número de CUB – custo unitário básico) e publicá-las no site (no caso de São Paulo, o site do Sinduscon é www.sindusconsp.com.br). Ao entrar no site, clique em “Estratégia e produtividade”, “Economia” e, em seguida, “CUB”. Baixe o arquivo em Excel com os CUBs históricos. Nota-se várias tipologias com siglas que, às vezes, não sabemos o significado, mas são desmistificadas na tabela abaixo:

Siglas dos projetos padrões do Sinduscon – o número da sigla indica a quantidade de pavimentos.

Outra fonte de dados que eu gosto muito de usar é a famosa “Tabela Pini”, que nada mais é do que o mesmo CUB só que orçado pela editora Pini, a qual publica excelentes revistas técnicas (particularmente a Construção Mercado, sugestão de leitura).

Como exemplo, vamos estimar o custo de construção de um galpão industrial de 1000m2. Basta entrar em http://www.construcaomercado.com.br/IC/, clicar em “Custos de Construção”, escolher a cidade (capitais, apenas) e ter acesso à tabela (talvez você tenha que se cadastrar para ler a tabela).

Tabela Pini – Fevereiro de 2011

Em Fevereiro de 2011, para Galpão de uso geral médio temos R$ 1.072,08/m2 (sendo R$ 785,89 de materiais e R$ 286,19 de mão de obra). Multiplicando nossos 1000m2 de galpão, temos a estimativa de R$ 1.072.080,00. Mas ainda falta acrescentar a taxa de administração da construtora que varia de 10% a 20%, em média. Adotando 15% de administração, nosso galpão terá um orçamento estimado em R$ 1.232.892,00.

É importante sempre ter em mente que este é um valor médio de mercado, sempre haverá formas de se construir com menos e com mais. Melhores produtividades, mais tecnologia e racionalização, acabamentos inferiores sempre puxam o orçamento pra baixo. Mas essa estimativa é mais do que suficiente para avaliar investimentos em Real Estate, porque o que realmente importa é o saber quanto é necessário investir.

Espero que essas informações tenham sido úteis.

Abraço,

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

13 responses to “Estimando custos de construção – Parte 1”

  1. Jurandyr Rodrigues da Silva Júnior says :

    Valeu!

  2. Jurandyr Rodrigues da Silva Júnior says :

    Desculpe a exclamação mas estava à procura da TCPO em Bibliotecas e na Net a uma semana e realmente faltou a memória o SINAP, obrigado.

    • Giuliano CT says :

      Jurandyr,
      Encontrar o TCPO de graça na internet é difícil. Mas na segunda parte desse artigo eu citei outras formas de obter composições.
      O FDE e a SIURB oferecem excelentes composições sem qualquer custo e sem ser cópias ilegais do TCPO.
      Abraço,
      Giuliano

  3. Hugo says :

    Olá prezado Giuliano, primeiramente, obrigado por todas as informações compartilhadas no Blog, com certeza são de grande valia para mim que estou iniciando neste segmento. Procurei usar a planilha permuta com financiamento afim de simular uma situação mas acredito que a mesma possa ter algum erro, seria possível você encaminhar sua última versão da mesma em meu e-mail: whavogel@hotmail.com

    Obrigado!

  4. Marcelo says :

    Preciso fazer muro no meu terreno tenho dois orçamentos um de tijolos rebocado por dentro e um de tijolo de concreto chapiscado qual melhor opção levando em consideração qualidade? O de tijolos de concreto ficou mais caro….

    • Giuliano CT says :

      Marcelo, muito obrigado pela sua visita.
      Confesso que não tenho conhecimentos específicos na escolha de materiais.
      As duas soluções, bloco de concretou ou tijolo cerâmico podem ter o mesmo desempenho se executados com boas técnicas de construção.
      Supondo que a qualidade da sua mão de obra seja boa nas duas opções, opte pela mais barata.
      Abraços.
      Giuliano

  5. Natália Soares says :

    Giuliano, tudo bem? Obrigada pelas informações. Tenho algumas dúvidas no entanto.

    Os custos encontrados em cada uma das fontes apresentadas são muito diferentes. Agora em fev/13, um galpão industrial está em R$ 576,21 pelo Sinduscon e pelo Pini está R$ 1.133,56. Qual das duas fontes devo usar?

    Em um empreendimento residencial ou comercial de escritórios, devo assumir este valor de metro quadrado das tabelas multiplicado pela área total construída do empreendimento (inclusive áreas comuns e não computáveis)?

    • Giuliano CT says :

      Olá Natália, obrigado pela visita.

      Você levantou um ponto interessante, a diferença entre o Sinduscon e a Pini.
      O Sinduscon considera o Galpão industrial com 1.000 m2 com área administrativa, 2 WC, um vestiário e um depósito.
      Na Pini, é considerado um “Galpão industrial (1553,50 m²), com setor administrativo acoplado, executado com: fechamento lateral em blocos de concreto e estrutura metálica com telhas de fibrocimento; piso de alta resistência e cobertura com telhas de fibrocimento.”
      A diferença mais impactante é que o padrão de qualidade não é o mesmo. O projeto-padrão do Sinduscon (que segue a NBR 12.721/06) é mais simples e mais barato, enquanto o da Pini é mais completo e bem acabado.
      Esse faixa de R$ 570 – R$ 1.100 é uma boa faixa para te ajudar a estimar o custo da sua obra, da mais barata (e simples) para a mais cara (melhores materiais e acabamentos).

      Espero que tenha ajudado.

      Giuliano

  6. fernando says :

    Tenho um terreno e gostaria de fazer 3 barracões para alugar posteriormente, gostaria de receber uma planilha para analisar o custo da obra x rentabilidade do aluguel. vocie teria algo ? obrigado
    se possível encaminhar para: fazuse@gmail.com

    • Giuliano CT says :

      Olá Fernando, obrigado pela sua visita.

      Confesso que não entendi o que você quer comparar. Se você tem um terreno que vale, supondo, R$ 200 mil, vai construir um galpão de 500 m2 por R$ 1000/m2 (gastando R$ 500 mil de obras, portanto), totaliza R$ 700 mil de investimento. Se você aluga ele por R$ 7/m2 (R$ 7 mil por mês), isso equivale a R$ 84 mil por ano (12% do valor investido). Não precisa de nenhuma planilha complicada.

      Abraços

      Giuliano

  7. Elizeu Pereira says :

    Olá gostaria de saber quanto custa o valor por m² para construir um galpão de 500 m² e outro de 1000 m² ? só a mão de obra ?

    e um mesanino/02 banheiros/escritório

    contando com a fundação/valetas/brocas/sapatas/colunas e vigas

    com estrutura metálica na cobertura e nas laterais 02:00 m de altura do chão é de alvenaria/bloco e pé direito de 10 m altura acabamento básico
    e vc sabe quanto vai de material ?

    sem mais obrigado

    atenciosamente:

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