Bolha no mercado residencial de São Paulo ?

Bolha no mercado residencial de São Paulo ?

Nessa semana foi divulgada a  Carta número 23 do Núcleo de Real Estate da Poli, formado por renomados profissionais e pesquisadores da área. Quem quiser recebê-las trimestralmente, basta se inscrever gratuitamente em www.realestate.br. Vou resumir o conteúdo das próximas cartas misturando com comentários aqui no blog.

O tema da última carta é bem polêmico e interessante: bolha imobiliária. Suposições não faltam, de preços crescentes nos ultimos anos a temores de uma crise econômica, aos moldes da americana em 2008.

O gráfico abaixo mostra a evolução dos preços de venda de imóveis pelo índice Fipe-Zap (baseado nos anúncios de venda de imóveis do site).

Em toda bolha é necessária a participação majoritária de um personagem: o especulador. Não importa o que causou um aumento de preços, mas eles aparecem em manada tentando ganhar alguns trocados no curto prazo. Eles criam uma demanda artificial de produtos, as construtoras se viram pra atender, lançando um prédio atrás do outro. Esses caras não tem a intenção de usar o imóvel, muito menos capacidade de sustentar seu pagamento. Resultado: estoques aumentam e preços desabam. Simples assim.

Esse não parece ser o nosso atual cenário. Pelo que se percebe, os compradores, ou pelo menos a maioria deles, tem a pretensão de usar o imóvel. Quem nunca ouviu casos de especuladores que lucraram com a compra de imóveis? Mas duas coisas desencorajam essa ação aqui no Brasil: pagamento de 20% a 30% do preço durante as obras e limite de financiamento de um imóvel por família pelos bancos.

A carta citou alguns fatores que podem justificar a alta fundamentada de, mais ou menos, 65% dos preços:

  • Aumento do tempo médio de registro e aprovação dos empreendimentos;
    • Com mais demora para fazer um lançamento, e mais ainda, para entregar as chaves de um empreendimento, os preços dos imóveis atuais sobem tanto pela falta de estoque, quanto pelo ajuste das incorporadoras para manter a lucratividade;
  • Competição na compra de terrenos e necessidade de pagamento de outorga para aumentar o coeficiente de aproveitamento dos terrenos;
    • Desconheço se o pagamento de outorga ocorre em todo o Brasil, mas é um custo a mais para poder aumentar a “área construída” do terreno;
  • Incorporadoras estão com dinheiro para investir no mercado, seja vindo pela abertura de capital na bolsa, investidores nacionais ou extrangeiros;
    • Isso justifica a competição por terrenos;
  • Aumento dos custos de construção, inclusive acima do INCC (índice medido pela FGV);
    • Há um aumento na margem das empresas para compensar esse risco.

Qualquer aumentos acima desses 65% podem até ser fruto de especulação, mas ainda não é a maior causa dos aumentos. Portanto, na minha opinião, o mercado imobiliário brasileiro não está sofrendo ainda um processo de bolha. Qual é a sua ?

Bons investimentos,

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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