Análise de um empreendimento imobiliário simplificado

Com o aquecimento do mercado imobiliário, muita gente resolve investir em real estate sem nunca ter estudado esse mercado. É o Zé da Padaria que fez dois sobradinhos e ganhou cem mil reais em menos de um ano, ou o magnata da cidade que construiu quarenta apartamentos e vendeu tudo na planta e está passando as férias em Dubai. Quase todo mundo já ouviu uma história assim.

O que pouca gente fica sabendo é dos micos, o cara diz que vendeu uma casa por R$ 200 mil, mas que custou R$ 220 mil só pra construir não vai sair contando para os amigos. No máximo vai mentir pra se gabar. E acredite, existem muitos micos por aí por falta de um planejamento financeiro.

Eu não vou entrar em detalhes da escolha do local/terreno ou do tipo de projeto, esses serão temas de outros posts. Vou mostrar aqui como fazer uma pré-análise financeira de um negócio imobiliário que consiste em construir e vender uma casa.

Vamos comprar um terreno de R$ 75 mil, vamos construir uma casa em seis meses de R$ 225 mil e vamos vender por R$ 450 mil. Lindo, perfeito, R$ 150 mil no bolso em 6 meses, dá pra fazer duas em um ano, isso dá R$ 300 por ano = 100% ao ano ! Yes, agora eu me aposento nas ilhas Cayman com um mordomo chamado Clemêncio. Será ?…

Vamos às premissas adotadas:

  • O terreno será pago no primeiro mês;
  • As contas pré-operacionais (projetos, documentação legal, registros, etc…) terão duração de 2 meses;
  • O valor da venda será recebido à vista;
  • Para estimar o cronograma financeiro, adotaremos que 20% da obra ocorrerá em 1/3 do tempo, 50% da obra ocorrerá no próximo terço de tempo e 30% da obra ocorrerá no terço final (não entendeu? não se preocupe, olhe depois na planilha que ficará mais claro);
  • Após a conclusão da obra, é considerada uma verba para propaganda, promoção e marketing do micro-empreendimento.

Vamos aos dados iniciais:

  • Terreno de 300 m² por R$ 75.000,00 (R$ 250/m²)
  • Custos de construção = (Área construída de 180 m²) x (CUB R$ 1250,00/m²) = R$ 225.000,00 (saiba como estimar esse valor aqui)
  • Valor de venda = adotado em R$ 450.000,00
  • Índice geral de preços (IGP) = arbitrado em 6% ao ano
  • Índice Nacional da Construção Civil = arbitrado em 10% ao ano
  • Tempo de construção = estimei em 6 meses
  • Tempo de venda = supus que a casa será vendida após 3 meses de anúncio com o fim da obra
 .
Colocando esses dados em uma planilha, temos como saída:
 .
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Considerações sobre o balanço:

  • Os valores do balanço estão em R$ mil;
  • Gerenciamento da implantação (administração da obra)  varia de 8% a 20%, aqui considerei 15%;
  • Contas de marketing foram estimados em 1% da receita bruta de vendas, aqui incluem-se propaganda em jornais, classificados, placas de “vende-se”, etc…
  • Corretagem imobiliária, de acordo com o CRECI, é de 6%, mas é possível negociar e chegar a 5%;
  • Impostos: aqui foram estimados em 15% do lucro;
  • Resultado Operacional Disponível representa, contabilmente, quanto restará no seu bolso com essa empreitada (R$ 53.000,00 – diferente do que esperava? Ao considerar a inflação, esse valor cai para R$ 49 mil…);
  • Taxa Interna de Retorno (TIR) transforma o fluxo do empreendimento como se fosse uma aplicação bancária a uma taxa de juros constante (26,12% ao ano, no nosso caso – razoável né?)

Desculpa desmotivar quem já tava comprando as passagens ou contratando o Clemêncio, mas é bom cair na real e encarar os custos como eles são.

Pra não dizer que esses números saíram como um passe de mágica, estou disponibilizando a planilha em Excel pra quem quiser aprender com as fórmulas ou modificar os dados de entrada para avaliar seus investimentos.

.
Dúvidas, elogios ou sugestões, aguardo o seu comentário.

Abraço !

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

7 responses to “Análise de um empreendimento imobiliário simplificado”

  1. alphavianaimoveisa says :

    Muito Obrigado pela ajuda.

    Seu blog está perfeito e muito esclarecedor, parabéns pelo trabalho.
    Tenha a certeza que vc tem ajudado muita gente a ficar bem informada….

  2. Hugo says :

    Muitos parabéns pela planilha.

    estou a pensar investir no imobiliário, mas o modelo que mais me atrai é a permuta com o dono do terreno. vc tem alguma planilha que contemple as duas opções?

    como posso obter o payback nessa planilha , gostaria de poder prever entradas de sinais nas vendas das casas.

    será que vc me pode ajudar?

    Hugo

  3. Hugo says :

    Obrigado, vc é muito expedito.

    vou ficar no aguardo.
    estou ansioso para ver🙂

  4. Junior Milani says :

    Giuliano, gostei da sua análise e da planilha. Tenho construído há 10 anos e é por aí mesmo. Só não entendi os custos com mkt…. isso a imobiliária que investe. Abraços JUNIOR MILANI

    • Giuliano CT says :

      Júnior, muito obrigado pela visita e pelo comentário.
      Puxa, dez anos no mercado dá para juntar muitos casos, tropeços e acertos. Parabéns.
      Sobre os custos de marketing, depende muito do mercado em que você atua. Em São Paulo, grande parte do marketing é bancado pelas próprias incorporadoras, o que faz diminuir a corretagem paga aos brokers. Pelos casos em que atuei, senti uma resposta mais rápida do mercado com a atuação da incorporadora. Muitas imobiliárias (as menos profissionalizadas) acabam relaxando no marketing e concentrando no relacionamento da sua carteira de clientes.
      Abraço
      Giuliano

  5. Felipe Oliveira says :

    Muito bom!!!

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