Análise de um empreendimento imobiliário simplificado

Com o aquecimento do mercado imobiliário, muita gente resolve investir em real estate sem nunca ter estudado esse mercado. É o Zé da Padaria que fez dois sobradinhos e ganhou cem mil reais em menos de um ano, ou o magnata da cidade que construiu quarenta apartamentos e vendeu tudo na planta e está passando as férias em Dubai. Quase todo mundo já ouviu uma história assim.

O que pouca gente fica sabendo é dos micos, o cara diz que vendeu uma casa por R$ 200 mil, mas que custou R$ 220 mil só pra construir não vai sair contando para os amigos. No máximo vai mentir pra se gabar. E acredite, existem muitos micos por aí por falta de um planejamento financeiro.

Eu não vou entrar em detalhes da escolha do local/terreno ou do tipo de projeto, esses serão temas de outros posts. Vou mostrar aqui como fazer uma pré-análise financeira de um negócio imobiliário que consiste em construir e vender uma casa.

Vamos comprar um terreno de R$ 75 mil, vamos construir uma casa em seis meses de R$ 225 mil e vamos vender por R$ 450 mil. Lindo, perfeito, R$ 150 mil no bolso em 6 meses, dá pra fazer duas em um ano, isso dá R$ 300 por ano = 100% ao ano ! Yes, agora eu me aposento nas ilhas Cayman com um mordomo chamado Clemêncio. Será ?…

Vamos às premissas adotadas:

• O terreno será pago no primeiro mês;
• As contas pré-operacionais (projetos, documentação legal, registros, etc…) terão duração de 2 meses;
• O valor da venda será recebido à vista;
• Para estimar o cronograma financeiro, adotaremos que 20% da obra ocorrerá em 1/3 do tempo, 50% da obra ocorrerá no próximo terço de tempo e 30% da obra ocorrerá no terço final (não entendeu? não se preocupe, olhe depois na planilha que ficará mais claro);
• Após a conclusão da obra, é considerada uma verba para propaganda, promoção e marketing do micro-empreendimento.

Vamos aos dados iniciais:

• Terreno de 300 m² por R$ 75.000,00 (R$ 250/m²)
• Custos de construção = (Área construída de 180 m²) x (CUB R$ 1250,00/m²) = R$ 225.000,00 (saiba como estimar esse valor aqui)
• Valor de venda = adotado em R$ 450.000,00
• Índice geral de preços (IGP) = arbitrado em 6% ao ano
• Índice Nacional da Construção Civil = arbitrado em 10% ao ano
• Tempo de construção = estimei em 6 meses
• Tempo de venda = supus que a casa será vendida após 3 meses de anúncio com o fim da obra

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Colocando esses dados em uma planilha, temos como saída:

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Considerações sobre o balanço:

• Os valores do balanço estão em R$ mil;
• Gerenciamento da implantação (administração da obra)  varia de 8% a 20%, aqui considerei 15%;
• Contas de marketing foram estimados em 1% da receita bruta de vendas, aqui incluem-se propaganda em jornais, classificados, placas de “vende-se”, etc…
• Corretagem imobiliária, de acordo com o CRECI, é de 6%, mas é possível negociar e chegar a 5%;
• Impostos: aqui foram estimados em 15% do lucro;
• Resultado Operacional Disponível representa, contabilmente, quanto restará no seu bolso com essa empreitada (R$ 53.000,00 – diferente do que esperava? Ao considerar a inflação, esse valor cai para R$ 49 mil…);
• Taxa Interna de Retorno (TIR) transforma o fluxo do empreendimento como se fosse uma aplicação bancária a uma taxa de juros constante (26,12% ao ano, no nosso caso – razoável né?)

Desculpa desmotivar quem já tava comprando as passagens ou contratando o Clemêncio, mas é bom cair na real e encarar os custos como eles são.

Pra não dizer que esses números saíram como um passe de mágica, estou disponibilizando a planilha em Excel pra quem quiser aprender com as fórmulas ou modificar os dados de entrada para avaliar seus investimentos.

Clique aqui para baixar a planilha em Excel 2007.

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Dúvidas, elogios ou sugestões, aguardo o seu comentário.

Abraço !

Giuliano