Investimentos em Kitnets valem a pena ?

Crédito: maq3d.wordpress.com

Em cidades universitárias ou regiões com grande demanda por moradias para jovens solteiros é comum o investimento em kitnets, que nada mais são do que habitações com geralmente um dormitório, um banheiro e uma cozinha integrada com a sala, totalizando de 15m² à 40m² por unidade.

Crédito: maq3d.wordpress.com

Como são feitas várias unidades, uma unidade vazia é compensada pelo aluguel de outras unidades, diminuindo a sazonalidade dos rendimentos. O período de locação geralmente é pequeno, facilitando os reajustes por parte do investidor.

Vantagem dos kitnets

Desvantagens dos kitnets

  • Aluguéis por metro quadrado são maiores em comparação com imóveis de uma mesma região;
  • Uma unidade vazia é compensada com o aluguel das outras;
  • Há ganhos de escala com manutenção;
  • Período de locação pequeno, permitindo reajustes mais frequentes.
  • Inadimplência pode corroer seus rendimentos, exija fiador ou seguro fiança (aguarde, farei um post sobre essa questão);
  • Falta de regras no condomínio pode gerar confusão com festas, barulho, brigas, etc.;
  • É necessário sempre oferecer vantagens aos inquilinos como internet e lavanderia coletiva, diminuindo a vacância.

Antes de sair comprando o terreno e iniciando a obra, é muito importante calcular todos os custos de construção, assim como a expectativa de rendimentos. Só assim é possível decidir se poderá ser ou não um bom investimento.

Vamos exemplificar com a resolução de um caso. Supondo que percebemos que uma região próxima a uma faculdade tem grande potencial para um conjunto de kitnets, há baixa vacância (tempo em que o imóvel fica vazio, sem alugar) e os aluguéis vem crescendo nos últimos anos. Você consultou uma imobiliária e viu que os terrenos valem R$ 350/m² e uma kitnet de 25m² é alugada por R$650 mensais.

Vamos supor que faremos 10 kitnets em um terreno de 300m². Simples:

  • 300m² x R$ 350 = R$ 105.000,00 de terreno;
  • Supondo R$1.000/m² de construção teremos 25m² x 10 unidades x R$ 1.000 = R$ 250.000 de construção;
  • Total investido = R$ 105 mil + R$ 250 mil = R$ 355 mil;
  • Aluguel = 10 unidades x R$ 650 = R$ 6.500/mês;
  • Uau: R$ 6.500 / R$ 355.000 = 1,83% ao mês, quase 3 vezes mais que a poupança !!! Será que isso está certo ?

É claro que não. Começando com os custos de implantação, é preciso adicionar cerca de 4% de despesas com documentação da compra do terreno. Além disso, para você construir é necessário contratar projetos arquitetônicos, estruturais, elétricos e hidráulicos. Além da constratação de um engenheiro ou construtora que cobrará uma administração de 5% a 20% do custo da obra. Além disso você tem a inflação do período de construção e a remuneração do dinheiro investido na obra até o seu final por uma taxa de atratividade (ou seja, ao final da obra, o valor de mercado deverá ser maior que o valor do terreno + custos de implantação, isso porque construir envolve riscos, os quais devem ser remunerados).

Na tabela abaixo eu discrimino essas considerações, você poderá baixar essa planilha no final do artigo.

Considerando uma inflação de 6,5% ao ano (teto estipulado pelo BC), uma inflação da construção civil de 10% ao ano (a grande demanda por insumos na construção está maior que na economia como um todo, por isso arbitrei inflação maior nesse setor), uma remuneração do investimento de 20% ao ano acima da inflação (essa é a remuneração durante o período da implantação, significa que cada real investido na obra se valorizará a essa taxa no final da obra, estimei com base na média de mercado) e prazo de construção de 6 meses (estimativa), temos uma exposição calculada de R$ 430 mil.

Essa exposição representa por quanto você deveria vender essa kitnet, no mínimo, pra remunerar o que você investiu ao longo dos meses pela taxa de atratividade. Bem diferente dos R$ 355 mil iniciais (mais de 20% de diferença). Mas você pode se perguntar: mas os custos foram só R$ 407 mil ? Sim, mas desconsiderar a taxa de atratividade é um erro, pois você poderia aplicar esse dinheiro no banco e ter rendimentos seguros próximos à taxa Selic e ter mais que os R$ 407 mil, no mesmo prazo. Como a obra tem riscos (atrasos, acidentes, desvios de preços) você dever ser remunerado acima do seu custo de oportunidade (taxa Selic, no caso). Quanto à mais? Depende do seu apetite, eu arbitrei 20% acima da inflação, mas fica ao seu critério como investidor.

Continuando, agora com os cálculos do rendimento mensal das kinets:

Pois é, os rendimentos se reduziram bastante também. E aquele indicador Rendimento/Valor investido caiu para 0,75% ao mês. Lembrando que esse valor já está livre de impostos e corrigido pela inflação, ainda sim continua ser uma boa alternativa de investimento.

Lembrando que isso é apenas uma situação hipotética para exemplificar os reais custos envolvidos nesse tipo de investimento.

Se você quiser baixar a planilha clique aqui.

Bons cálculos e bons investimentos.

Giuliano

Tags:, , , , , , ,

About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

26 responses to “Investimentos em Kitnets valem a pena ?”

  1. jefferson says :

    gostei da explicacao,sei que e muito complicado investir entao vamos la oque vc indicaria para se investir.jeffhenrik@hotmail.com

    • Giuliano CT says :

      Caro Jefferson, não existe uma regra para dizer o que é bom de se investir. Cada oportunidade deve ser avaliada separadamente.
      Meu objetivo é explicar como avaliar corretamente, e não sugerir alternativas de investimento.
      Obrigado pela visita.
      Abraço

  2. Deronildo Pereira says :

    Parabens pela sua explicacao. Mas ainda falando deste assunto, qual seri a forma ideal de viabilizar este projeto de forma a torna-lo rentavel? Um abraco, att Deronildo

    • Giuliano CT says :

      Olá Deronildo, o exemplo apresentado é fictício. Você deve avaliar a rentabilidade do seu empreendimento, com os dados do seu caso. De forma geral, a viabilidade sempre melhora com obras mais baratas (sem perder qualidade) e terrenos adquiridos com desconto em relação ao mercado.

  3. lourenço says :

    ola tenho um terreno 10×20 nele da pra construir quantos kitnet! o mais simples posivel quanto vou gastar!

  4. 20143 says :

    eu moro em uma cidade universitaria e aqui sempre tem uma alta procura por kitnet’s, essa sua planilha é para regiao sudeste ou se aplica a todo país?

  5. mirian says :

    parabens pela explicacao, Gostaria de saber o que vc me diz sobre a seguinte situacao, Possuo um capital de 600 mil reais, pretendo comprar um terreno na faixa de 120 mil e fazer 10 unidades, sendo elas o terreo de garagem, dois andares com 4 unidades de 44 metros, 2 quartos, em cada andar e no terceiro pavimento faria com duas unidades de 3 quartos com 52 metros.

    O valor do metro quadrado aqui sai em media 900 reais, os aptos de 44 metros pretendo vender por 130 e as duas coberturas por 150 cada, vc acha que meu pensamento esta correto??

    • Giuliano CT says :

      Mirian, você pode até ganhar dinheiro com esse negócio, mas pelo tamanho da obra (prédio de 4 andares) com R$ 600 mil você vai consegui fazer somente metade do que pretende.
      Cuidado para adequar o volume de obra com o capital que você possui para não ter que parar no meio do empreendimento.
      Abraço e obrigado pela visita.

      • mirian says :

        giulianom n sera 4 andares, serao dois andares com 4 apartamentos cada, e um terceiro andar com apenas 2, total de 10 unidades

  6. romero says :

    Prezado Sr. Giuliano, boa tarde, sou um investidor imobiliario a alguns anos, economista formado pela USP e Grenoble / França, gostei muito de seu artigo, mas necessito orienta-lo em alguns aspetos que não me atentei, Cada empreendimento imobiliario tem sua valorização atrelada ao mercado local, alem de sua conservação, (INCC) não consegue prever este crescimento, a regra em media é 25% da planta ao inicio de obras, mais ou menos 15 a 20%, de obras a finalização, sem depender da economia, apenas taxas de remuderação sobre o risco do empreendimento, se isolar apenas a rentabilidade inicial ao projeto tambem poderá ter um desvio sobre a rentabilidade anual, pois em determinados locais locação pode ser aumentada acima da inflação, então faremos a construção em (1 ano) para facilitar, no inicio do projeto, R$ 650,00, o fator de correção IGPM correspondente ex. 6,25%aa teremos um aumento de R$ 40,00, na locação, e por outro lado um diminuição deste valor a poupança.
    Em outro exemplo simples, eu tinha R$100K em poupança e R$100K.em apartamento. hoje tenho R$130K em poupança e R$300K em apartamento.
    retirando por mes 780,00 da poupança e 1.800,00 do apartamento.
    entendo que o mercado valorizou atipicamente, mas se olharmos para o seu avo ele vendeu a propriedade e não consegue mais comprar com o que ele tem guardado sem mexer na poupança, não é mesmo.
    estas são minhas humildes recomendações, obrigado pela materia,

    Romero.

    • Giuliano CT says :

      Caro Romero, me fundamentei na metodologia do Núcleo de Real Estate da Poli/USP (caso não conheça – http://www.realestate.br).
      Hoje não sei se adotaria a mesma metodologia no blog que, apesar de academicamente perfeita, é um pouco robusta para o público em geral.
      Hoje é muito fácil comparar dados históricos com imóveis no Brasil, mas como você mesmo disse foi uma valorização atípica. Os preços dos imóveis podem sim baixar e virar pó (como em Detroit, onde casas são vendidas à US$ 1.000) e podem disparar em curtos períodos de tempo (como com a aprovação do novo plano diretor de SP que inflou rapidamente os preços em algumas regiões que teriam o coeficiente de aproveitamento alterado). Tudo que vi até hoje me leva a concluir que não há forma “correta” de estimar o preço futuro, são multivariáveis fora do alcance de qualquer investidor. O importante é ter suas próprias premissas (assim como as que você indicou que usa) e saber os efeitos dos principais riscos que você corre.
      Abraço e obrigado pelo comentário.

  7. Rafaela says :

    Gostei muito do Post, parabéns Sr Giuliano pela ideia de trabalhar esse assunto, moro em uma cidade que possui mtas universidades, e possuo um terreno proximo a uma delas, o qual ja está quitado, porém a metragem é inferior ao do exemplo dado tem de area total 175m2 (7X25) o senhor acha que eu conseguiria fazer um projeto para Kitnets? ou o Ideal seria adquirir outro terreno (o terreno ao lado por exemplo) para aí pensar em fazer algo?

    • Giuliano CT says :

      Rafaela, acho que você tem uma boa oportunidade na mão e vou te explicar o porquê. O terreno já quitado, apesar do pequeno tamanho, está bem localizado próximo à um pólo universitário e, portanto, próximo dos seus clientes (estudantes = mercado = dinheiro). Trocar por um terreno maior pode lhe trazer alguns incômodos (leia-se: tempo e custos) como pagar comissões à corretores, escritura, registros no cartório, taxas na prefeitura etc. etc. A vantagem do seu terreno é que você pode fazer um teste do seu produto (kitnet para locação) antes de partir para um projeto maior. Sugiro que você procure um arquiteto ou engenheiro da sua cidade e peça para ele encaixar o máximo de unidades que ele consegue atendendo a legislação da sua cidade. Talvez ele consiga colocar 3, 4, 6 unidades ou talvez só será possível colocar 1 (o que deve inviabilizar o investimento). O número de unidades possíveis será fundamental para saber se seu projeto valerá a pena. O texto deste artigo tem todas as ferramentas para fazer as contas, fique a vontade para tirar suas dúvidas.

      • Rafaela says :

        Sr Giuliano, agradeço a resposta, estou fazendo conforme sua orientação, assim que tiver novidades ou novas duvidas entrarei em contato. (desculpe a demora em responder)

  8. SeideMuitaCoisa says :

    Voce so esqueceu de comentar tres coisas super importantes:

    1-> Se voce abrir PJ em vez de PF voce paga 15% de IR ao inves de 27,5%.
    E 27,5% e o tato maximo, o IR relativo a imoveis (aluguel) e por faixas.

    2-> O imovel sempre teve valorizacao (tirando agora o ano de 2015).
    Se voce olhar o indice FIPE-ZAP vai ver claramente que um imovel valoriza (ou valorizava antes da merda do PT entrar no poder) uma media de 18% ao ano (de 2008 a 2011 foram 89%).
    So essa valorizacao do imovel ja valeria a pena.

    3-> Qualquer construcao que voce fizer, voce vai ganhar mais dinheiro do que o terreno vazio.
    Ex.: Em Morumbi-SP o valor de venda de um imovel e de 10.000 o m2.
    O valor de compra do terreno e de 2.000 o m2.
    Voce , construindo em alto nivel, gasta 3.000 o m2.
    Quando voce terminar o seu empreendimento, ele te custou 5.000 o m2 , mas o valor de mercado dele e de 10.000 o m2.

    Sou construtor, e qualquer pessoa, que queira consegue tocar uma obra deste porte sozinho.
    Hoje temos milhoes de canais de conhecimento (Foruns, Blogs, Youtube..).
    So nao aprende quem nao quer…

    Abraco!

  9. SeideMuitaCoisa says :

    Vou te dar outro exemplo:

    Eu tinha uma casa onde o custo do terreno era de 2.200 o m2. Eu gastei na obra 1.500 o m2 (meio/alto padrao – sou construtor).

    O meu terreno valia 2.200.000 , a obra gastei 600.000
    Aluguei este imovel por R$12.000,00 mensais.

    So que se hoje eu fosse vender esse imovel, ele valeria 4.000.000 pois eu assumi o risco e fiz a obra.
    Logo, so nessa brincadeira foram mais de 1 mi de lucro !

    Ganhei renda do aluguel, ganho rentabilidade do meu imovel e ainda valorizei ela na venda (qualquer imovel com uma construcao boa vale mais do que um vazio – risco de obra / tempo / saco / paciencia / pressa)…

    • Giuliano says :

      Amigo anônimo milionário, aproveito minha resposta como alerta aos meus leitores.

      1) Quem optar por abrir uma empresa para administrar o imóvel, além dos custos de transmissão do bem e manutenção da sociedade, paga 15% de Imposto de Renda somente se faturar abaixo de R$ 240 mil/ano. Acima desse faturamento há o IR adicional de 10% sobre o excedente. Sem contar que há a incidência de PIS/COFINS com alíquotas variando entre 0,65% + 3% para lucro presumido ou 1,65% + 7,6% para lucro real. Quem precisar de mais detalhes leia meu artigo em http://rexperts.com.br/impostos-locacao-imoveis/

      2) “Os imóveis sempre tiveram valorização tirando o ano de 2015…” Me parece óbvio que se a gente tirar os anos que eles se desvalorizam, eles sempre valorizam, não? Supondo que a gente realmente considere uma base de dados mais antiga de preços médios de imóveis como o IVG-R do Banco Central que tem dados desde 2001 (infelizmente o FipeZap só tem a partir de 2008) e, obviamente, descontarmos a inflação como o IPCA (preços subirem menos que inflação é queda real de preço!), teríamos mais alguns períodos de queda como de jan/2001 até abr/2003 e de nov/2013 até hoje! Sim amigos, estamos desde 2013 em queda real pela base de dados do BC (é claro que significa uma média nacional e com variações pontuais em cada região do país)… Mas isso significa que em aproximadamente 26% do tempo os imóveis sofreram desvalorização nos últimos 15 anos…Alerta para quem acha que os preços sempre sobem…

      3) Quanto aos casos específicos, fica difícil analisar sem datas e custos realmente incorridos (incluindo os que você não citou como impostos, registros notariais, corretagens, descontos, custos de oportunidade e tempo gasto com atividades), mas não vejo nada de incomum.

      Abraço e boa sorte.

      Caros leitores, leiam o novo artigo sobre kitnets em: http://rexperts.com.br/avaliacao-do-investimento-em-kitnets-para-locacao-e-renda/

      • Josi says :

        Meu Deus coitada de mim tow com um terreno a 5. Anos so agora conseguir fazer 4 kitinet tem muita coisa ainda a aprender e fazer por la alugo um 800 o resto 500, nao fiz projeto nem com eng e arqt , ate agora nao SEI como consigo me manter ali aff se tinha q fazer tudo isso antes ,o local e otimo pra aluguel e quitado mas falta grana,tenho ate medo de perguntar a vcs e agora o q faco?kkkkkkkkkk te enterra la mesmo!
        Kkkkkkkkkkkk

  10. Richard says :

    Procurei por várias explicações na net sobre o assunto, e esta, sem nenhuma dúvida, foi a melhor! Estou pensando em construção de kitnets (visto que é uma área de veraneio e eu poderia também alugar por pequenos períodos) ou em aptos maiores. Aí veio minha dúvida: quando sou obrigado a construir vagas de garagem?
    Grato pela grande ajuda!!!!

  11. Daniel says :

    Gostei do seu artigo, parabens. So gostaria de ressaltar que tem meios para reduzir valor da obra, como exemplo tijolos ecologicos, e voce considerou 10 unidades terreas ne, mss poderia ter mais um pavimento Arima, diminuindo para 20m2 cada e construindo uma lavanderia comunitaria, de preferencia sem jardim, considerando um terreno 10×30 poderia aproveitar mais o terreno, sendo 10 unidades terreo e mais 10 no pavimento superior, lembrando que uma excelente alternativa e o tijolo ecologico solo cimento. Se purder faz um artigo sobre a viabilidade em relacao a essas informacoes. Obrigado e mais uma vez parabens pelo artigo.

  12. Rafael Soares says :

    Rafael Rio verde -Bom dia, gostaria de sua opinião estou construindo 12 kit net com uma metragem de 30 m cada um vai ser de um andar. a mão de obra vai sair por 42 mil reais devido essa crise consegui pegar um preço mais em conta meu lote e de 12 de frente e 35 de lateral 420 m hoje essa construção de mão de obra e material vai sair por uns 160 mil reais e vou alugar cada kit net por 500 reais estou fazendo um bom negocio aceito sugestões.

  13. saviohps@yahoo.com,br says :

    Boa noite professor, como faço para ter acesso ao outros conteúdos? Está me solicitando senha e loguin.

  14. sara says :

    estou fazendo das kitnet então não eu queria saber como faço para entrada do conduíte

Deixe uma resposta

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: