Investimentos em Kitnets valem a pena ?

Crédito: maq3d.wordpress.com

Em cidades universitárias ou regiões com grande demanda por moradias para jovens solteiros é comum o investimento em kitnets, que nada mais são do que habitações com geralmente um dormitório, um banheiro e uma cozinha integrada com a sala, totalizando de 15m² à 40m² por unidade.

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Como são feitas várias unidades, uma unidade vazia é compensada pelo aluguel de outras unidades, diminuindo a sazonalidade dos rendimentos. O período de locação geralmente é pequeno, facilitando os reajustes por parte do investidor.

Vantagem dos kitnets	Desvantagens dos kitnets
Aluguéis por metro quadrado são maiores em comparação com imóveis de uma mesma região; Uma unidade vazia é compensada com o aluguel das outras; Há ganhos de escala com manutenção; Período de locação pequeno, permitindo reajustes mais frequentes.	Inadimplência pode corroer seus rendimentos, exija fiador ou seguro fiança (aguarde, farei um post sobre essa questão); Falta de regras no condomínio pode gerar confusão com festas, barulho, brigas, etc.; É necessário sempre oferecer vantagens aos inquilinos como internet e lavanderia coletiva, diminuindo a vacância.

Antes de sair comprando o terreno e iniciando a obra, é muito importante calcular todos os custos de construção, assim como a expectativa de rendimentos. Só assim é possível decidir se poderá ser ou não um bom investimento.

Vamos exemplificar com a resolução de um caso. Supondo que percebemos que uma região próxima a uma faculdade tem grande potencial para um conjunto de kitnets, há baixa vacância (tempo em que o imóvel fica vazio, sem alugar) e os aluguéis vem crescendo nos últimos anos. Você consultou uma imobiliária e viu que os terrenos valem R$ 350/m² e uma kitnet de 25m² é alugada por R$650 mensais.

Vamos supor que faremos 10 kitnets em um terreno de 300m². Simples:

• 300m² x R$ 350 = R$ 105.000,00 de terreno;
• Supondo R$1.000/m² de construção teremos 25m² x 10 unidades x R$ 1.000 = R$ 250.000 de construção;
• Total investido = R$ 105 mil + R$ 250 mil = R$ 355 mil;
• Aluguel = 10 unidades x R$ 650 = R$ 6.500/mês;
• Uau: R$ 6.500 / R$ 355.000 = 1,83% ao mês, quase 3 vezes mais que a poupança !!! Será que isso está certo ?

É claro que não. Começando com os custos de implantação, é preciso adicionar cerca de 4% de despesas com documentação da compra do terreno. Além disso, para você construir é necessário contratar projetos arquitetônicos, estruturais, elétricos e hidráulicos. Além da constratação de um engenheiro ou construtora que cobrará uma administração de 5% a 20% do custo da obra. Além disso você tem a inflação do período de construção e a remuneração do dinheiro investido na obra até o seu final por uma taxa de atratividade (ou seja, ao final da obra, o valor de mercado deverá ser maior que o valor do terreno + custos de implantação, isso porque construir envolve riscos, os quais devem ser remunerados).

Na tabela abaixo eu discrimino essas considerações, você poderá baixar essa planilha no final do artigo.

Considerando uma inflação de 6,5% ao ano (teto estipulado pelo BC), uma inflação da construção civil de 10% ao ano (a grande demanda por insumos na construção está maior que na economia como um todo, por isso arbitrei inflação maior nesse setor), uma remuneração do investimento de 20% ao ano acima da inflação (essa é a remuneração durante o período da implantação, significa que cada real investido na obra se valorizará a essa taxa no final da obra, estimei com base na média de mercado) e prazo de construção de 6 meses (estimativa), temos uma exposição calculada de R$ 430 mil.

Essa exposição representa por quanto você deveria vender essa kitnet, no mínimo, pra remunerar o que você investiu ao longo dos meses pela taxa de atratividade. Bem diferente dos R$ 355 mil iniciais (mais de 20% de diferença). Mas você pode se perguntar: mas os custos foram só R$ 407 mil ? Sim, mas desconsiderar a taxa de atratividade é um erro, pois você poderia aplicar esse dinheiro no banco e ter rendimentos seguros próximos à taxa Selic e ter mais que os R$ 407 mil, no mesmo prazo. Como a obra tem riscos (atrasos, acidentes, desvios de preços) você dever ser remunerado acima do seu custo de oportunidade (taxa Selic, no caso). Quanto à mais? Depende do seu apetite, eu arbitrei 20% acima da inflação, mas fica ao seu critério como investidor.

Continuando, agora com os cálculos do rendimento mensal das kinets:

Pois é, os rendimentos se reduziram bastante também. E aquele indicador Rendimento/Valor investido caiu para 0,75% ao mês. Lembrando que esse valor já está livre de impostos e corrigido pela inflação, ainda sim continua ser uma boa alternativa de investimento.

Lembrando que isso é apenas uma situação hipotética para exemplificar os reais custos envolvidos nesse tipo de investimento.

Se você quiser baixar a planilha clique aqui.

Bons cálculos e bons investimentos.

Giuliano