Como garantir o retorno esperado dos aluguéis ?


Digamos que você investiu em alguns apartamentos para alugar e chegou seu primeiro candidato a inquilino. O que você deve pedir pra ele para que garanta o retorno do seu investimento ou evite um calote? Tudo tem seu risco, mas eles podem ser administrados e mitigados, passando para um nível tolerável.

No Brasil, contratos de aluguel são regidos pela Lei do Inquilinato nº 8.245. Eu sei que leis são chatas, mas vale a pena ler essa aqui, ela não é muito longa e também não é muito complicada. Esse artigo não tem foco em cláusulas de um bom contrato, mas sim nas garantias de recebimento do aluguel e essa lei permite 3 tipos delas por parte do proprietário do imóvel. Você pode escolher apenas uma, ou seu contrato pode ser considerado nulo (não me pergunte porquê!).

Opção 1 – Caução

Caução nada mais é do que colocar algum bem de valor garantido o pagamento de aluguel. Pode ser:

  • Um bem móvel, como um carro, desde que a caução seja registrada em cartório de títulos e documentos;
  • Um outro imóvel, também desde que averbada à margem da respectiva matrícula, isso impede que o locador venda o imóvel durante o período de garantia;
  • Dinheiro (valor de no máximo 3 meses de aluguel depositado em caderneta de poupança;
  • Títulos e ações, ( em caso de concordata, falência ou liquidação, o locador tem 30 dias pra substituir a garantia);
  • Cotas de fundo de investimento, nesse caso a garantia funciona como cessão fiduciária, se ele não pagar, você tem direito de liquidar as cotas pra receber.

Opção 2 – Fiança

A fiança é como se fosse um caução dado por outra pessoa diferente do locador. Às vezes o locador não tem garantias, mas um parente, um chefe, um amigo pode garantir o aluguel.

Opção 3 – Seguro de Fiança Locatícia

O seguro fiança é uma opção bem interessante. Se o futuro inquilino não tem condições de dar um caução ou encontrar um fiador, as companhias de seguro oferecem o serviço de garantir o pagamento de aluguel (bem como outras obrigações, como impostos e taxas de condomínio) para o locador. Esse serviço custa por volta de um aluguel por ano, e quem paga é o inquilino. Quando o inquilino não faz o pagamento, o proprietário tem um prazo (40 dias, em média) para comunicar a seguradora, a qual deposita os valores devidos.

Existe uma outra opção na qual o inquilino paga o aluguel adiantado (até o sexto dia útil do mês) sem dar nenhuma garantia. Não é muito usada porque exige muita confiança. Se você é bastante cauteloso, vale consultar os serviços de proteção ao crédito (Serasa, SPC, etc.) para checar a credibilidade do futuro locatário além de pedir comprovantes de renda (holeirites, recibos de comissões, declaração de imposto de renda, etc.).

Algumas imobiliárias oferecem o serviço de garantia do aluguel em troca de uma taxa de administração. Na minha opinião, os cuidados são os mesmos quando se aceita um fiador: quem é a imobiliária? Que garantias ela dá? Essa taxa compensa ? Porque se ela estiver toda endividada ou mesmo não ter caixa para bancar, você não vai receber.

Vale lembrar que há muitos fiadores golpistas, então é bom ficar esperto e checar nos CRECIs (Conselhos regionais dos corretores imobiliários) sobre a existência de golpistas na sua região, eles geralmente fornecem os nomes dos falsários (Clique aqui para ver a lista de São Paulo).

Portanto, se com ou sem as garantias citadas você tem um atraso de pagamento, você pode fazer um pedido de ação de despejo nos primeiros 30 dias de inadimplência. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel.

Não ponha seu capital em micos, livre-se de riscos desnecessários.

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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