Preço de um produto imobiliário

O preço no mercado imobiliário tem características curiosas. O custo do produto não faz o preço de forma isolada. Isso significa que se você gastou $100 mil no terreno e $200 mil na construção, não garante que consiguirá vender por um preço acima de $300 mil.

Os principais anseios do mercado que atribuem qualidade ao produto são:

  • Localização: características do bairro em que o empreendimento está situado, acessibilidade, segurança, proximidade com supermercado, escola, etc…;
  • Layout: disposição interna dos cômodos, varanda gourmet, equipamentos do condomínio como piscina, sala de jogos, quadra de esportes, etc…;
  • Tamanho: aquele que atenda as expectativas do comprador;
  • Acabamentos: tipos de revestimentos, qualidade dos metais, detalhes das portas, entre outros.

Mesmo assim, cada fatia do mercado julga o preço de forma diferenciada. Os consumidores de alto padrão olha os aseios e depois compara o preço. Já a média e baixa renda olham o preço e depois comparam os anseios entre os produtos ofertados.

Muitos dizem que marca e imagem da empresa também afetam o preço. Mas a revista Exame (18/05/2011) publicou uma pesquisa feita pela incorporadora PDG revelando  que 90% dos seus clientes não lembravam o nome da empresa da qual compraram apartamento, alguns citavam o agente financiador (Caixa, por exemplo) como quem realizava o empreendimento. 90% pra mim é suficiente para eu desconsiderar esse efeito.

Podemos fatiar o preço em 6 partes para compô-lo. O gráfico abaixo mostra a composição de um produto imobiliário típico (um apartamento ou uma casa em condomínio):

Composição de um produto imobiliário típico
  • Obra: de 50% a 60%;

Aqui inclue-se os custos de construção: projetos, administração de obra, produção (materiais + equipamentos + mão de obra) e custos de assistência técnica (após entrega).

  • Terreno: de 10% a 30%;

É um dos itens com maior dispersão, porque varia muito conforme a região e potencial construtivo.

  • Comercialização: 5% em média;

Representa os custos com corretagem.

  • Marketing: 4% em média

Além da publicidade do empreendimento, há pesquisas de mercado e custos com planejamento do produto.

  • Impostos: 7% aproximadamente;

PIS, COFINS, CSSL e IR. Varia conforme o tipo de tributação, valor sobre as vendas (lucro presumido) ou sobre lucro real.

  • Margem: de 10% a 15%, em média;

A margem não é somente o lucro da incorporadora, há também a cobertura de riscos inerente ao negócio. É dela também que sai a remuneração de investidores e pagamento de juros.

Como o preço não é o empreendedor quem decide, é o mercado quem manda, olhando essa composição é possível entender onde há possibilidades de melhorar o resultado. Sobre impostos, terreno, comercialização é muito pouco ou praticamente impossível agir sobre o custos. O marketing pesa pouco e pode arruinar o negócio se for muito enxugado. Restou então os custos de obra e a margem. Para ter melhores rendimentos, há então dois caminhos eficientes: aceitar uma margem menor e/ou melhorar os seus custos de obra.

O primeiro é azedo de engolir, resta, portanto, agir no segundo. Melhorar seus custos de obra sem prejudicar a qualidade do serviço final significa:

  • Ter um gerenciamento mais eficaz das etapas do empreendimento;
  • Processos e tecnologias mais avançados que diminuam tempo e custos;
  • Projetos racionalizados que diminuam o disperdício e retrabalho, economizem materiais, facilitem a produtividade.

Eu espero que tenha ajudado a entender um pouco da formação de preços de real estate.

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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