Bolha, será que agora estoura ?

Nessa semana saiu a 25ª Carta do NRE-Poli, voltando no tema Bolha Imobiliária, a carta  lembrou que no real estate os preços são fechados (você sabe o valor do apartamento na hora de comprar) e seus custos são abertos (a construtora não sabe quanto vai custar pra ela construir o prédio ao longo dos meses). Acontece que, as incorporadoras registravam preços no intuito de controlá-los, mas isso não garante controle algum de preços. De fato, você sabe se seus custos estão desviados do orçamento, e só. Isso provocou inicialmente resultados pífios nos balanços, o que contribuiu para o aumento dos preços dos imóveis. Maiores margens garantem melhores coberturas de risco.

Além do fator margem de segurança, outros componentes do preço também subiram de 2008 a 2010 (período do estudo da 23ª Carta – leia meus comentário nesse artigo), como terrenos, obtenção do direito de construir e custos de construção acima do INCC.

Mas o que se viu, de janeiro/11 até junho/11, foi o crescimento dos preços dos imóveis acima do aumento dos custos provocados por estes fatores. Em números, o crescimento dos imóveis no primeiro semestre do ano foi de 14,4%, enquanto o INCC subiu apenas 5,6%. E o pior, com a velociade de vendas vendas em baixa (indicador indireto da demanda).

Uma bolha pode ter três possíveis causas:

  • Crédito irresponsável
    Diferente do que se viu no subprime americano, o Brasil possui financiamentos imobiliários adequados, com relação dívida/valor do imóvel perto de 80%, o que dá segurança na operação. Além de exigências adequadas para a liberação de crédito.
  • Investidor desinformado
    Como no mercado de flats em são paulo em 2002-03, muita gente investiu para obter renda com locações. Conforme os prédios foram sendo entregues, o estoque superou a demanda e os aluguéis despencaram, assim como o valor das unidade. Esse é o investidor que se vê comprando pequenas salas de escritório em SP, atualmente.
  • Presença de investidores especulativos.
    Aqui se encaixa investidores de curto prazo. No real estate, a liquidez é muito baixa. Ninguém vende um apartamento de um dia para o outro. Isso afasta mega especuladores, que procuram ativos mais líquidos no mercado financeiro. Mas hoje no Brasil, há a presença de desinformados que querem especular.

Opa, preços em alta e transações em baixa… É hora de cair fora.

O mercado de pequenas salas de escritório

O NRE-Poli mais uma vez focou a bolha no mercado de pequenos escritórios, estou no aguardo de mais provas no mercado imobiliário residencial conforme ele sugere.

Na carta foi feita uma simulação pra quem comprou um produto desse mercado pensando em alugar por 0,8% ao mês (10% ao ano), ou seja, um aluguel de R$70/mês/m2 para um preço de R$8.700/m2, dificilmente levou em conta que, comprando na planta, você terá impacto negativo no seu resultado de:

  • -1,5 p.p. referente ao tempo de construção, onde não há renda;
  • -2,2 p.p. referente ao imposto de renda;
  • -0,3 p.p. referente à variação do INCC durante a construção;
  • -0,1 p.p. referente à perda de poder de compra, enquanto não há reajuste de aluguel;
  • -0,1 p.p. referente a corretagem no reajuste de aluguel.

No final, quem pensou que teria um retorno de 10% a.a. vai ter que se contentar com 5,8% a.a. Isso sem incluir períodos ociosos (sem locatários), atrasos na obra, custos com reforma do prédio, e por aí vai.

E outra coisa importante, apenas 2,3% dos 5,8% são obtidos pela renda do aluguel, o resto vem do valor residual do imóvel, supondo constante. Ah, mas eu acho que minha salinha vai valer o dobro quando eu vendê-la daqui 20 anos. Ok, sua taxa de retorno sobe de 5,8% para 7,6%, duvido que esteja satisfeito. Com 90% de confiabilidade, num prazo de 20 anos, é possivel que o retorno de aluguel não pague nem o investimento feito.

Somente teremos clareza dessa situação quando os edifícios ficarem prontos, a partir de 2012. Pode escrever, os preços dos aluguéis irão despencar.

Qual seria o preço que justificaria um retorno de 10% a.a.? O NRE chegou em R$4.957/m2. Qualquer corretor vai rir da sua cara se você for perguntar se tem algum lançamento com esse preço. Será que quem rí por último rí melhor ?

Não seja desinformado, faça as contas antes de investir! (Don’t be stupid, bitch! – se você preferir)

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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