Quanto tempo demora uma obra ?

Esse artigo foi atualizado, clique aqui para ler a nova versão sobre prazo de obra!

A resposta pra essa pergunta é do tipo que todo mundo odeia: depende. Depende principalmente por dois fatores: disponibilidade de recursos e de tecnologia.

O prazo de uma construção está relacionado à disponibilidade de materiais, mão de obra e equipamentos do local da obra, e mais, de dinheiro de quem constrói. Quanto mais dinheiro, mais rápida é a construção. Até o limite da tecnologia disponível na região.

A tecnologia também é um gargalo para a construção. Não adianta ter recursos em abundância, se os métodos construtivos são artesanais e primitivos. Quem ainda não viu o vídeo do Ark Hotel na China, vale a pena conferir.

 

O vídeo mostra a construção de um hotel de 15 pavimentos, o qual foi montado em 6 dias. É lógico que houve um tempo de fabricação de todas as peças e um megaplanejamento da montagem, mas é um exemplo de como a tecnologia encurta prazos.

De grosso modo, podemos chutar prazos de construção nos métodos tradicionais brasileiros:

  • Casa pequena (100 m2): 4 meses
  • Casa grande (500 m2): 1 ano
  • Galpão indutrial (1000 m2): 8 meses
  • Edifício multipavimentos: 2 anos

Uma maneira de estimar é conversar com um engenheiro de obras da região onde você pretende construir e pedir um palpite, porque ele conhece os métodos e recursos disponíveis na região.

Mas você pode se perguntar: faz muita diferença saber quanto tempo vai demorar?

SIM! E muito. Se você, por exemplo, está construindo para morar, a construção mais lenta ira forçá-lo a pagar aluguel por mais tempo, ou, se você já tem um imóvel, vai deixar de receber o aluguel desse imóvel que estará a disposição quando a construção terminar.

E quais os efeitos do atraso de uma obra ou de estimativa mal feita em empreendimentos para a renda? Para isso, vou utilizar a planilha que disponibilizei no post Análise de um empreendimento imobiliário simplificado. Nela eu estimei a construção de uma casa de 250 m2 em 6 meses e o retorno foi de 26,12% ao ano. Se a construção demorasse 8 meses, o retorno cai para 19,95%, mantendo os outros fatores constantes.

No gráfico abaixo, eu representei o impacto do aumento do tempo de construção no empreendimento protótipo. Note como a taxa interna de retorno cai bastante com o aumento do prazo de obra.

Se você raciocinar um pouco ao olhar esse gráfico, vai pensar: se eu encurtar o tempo de produção, eu vou aumentar muito a minha rentabilidade. É verdade, mas lembre-se que para aumentar o tempo de construção, você precisa de mais tecnologia, mais planejamento, mais sincronização, mais gestão. Isso tem um custo, e geralmente é alto.

Vale lembrar que extender o prazo de obra também tem seus custos, devido a manutenção das despesas mínimas da obra como: escritório, energia, salário dos engenheiros, dos encarregados, etc. Fiz uma simulação de um orçamento de um edifício de 6 pavimentos em alvenaria estrutural com aproximadamente 2000 m2 de construção com diferentes prazos, o resultado se encontra na figura abaixo:

Eu posso ter deixado você confuso com esse post: ninguém sabe ao certo o prazo médio de construção de uma obra, mas se ele aumentar os custos sobem e se ele diminuir também. Boas empresas construtoras possuem sim maior precisão desse processo de planejamento e podem chegar no prazo ótimo de construção maximizando o retorno.

Portanto, cuidado na hora de contratar quem vai construir pra você, quem promete que faz mais rápido por menor preço pode não cumprir o prometido (pelo menos não com a qualidade que você esperava). Boa gestão pode ser a diferença entre um ótimo resultado e um mico.

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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