Análise de empreendimento com permuta e financiamento

A permuta é um instrumento muito utilizado por construtores e incorporadores, que se resume na troca do terreno com área construída. Isso alivia bastante o fluxo de caixa do negócio porque geralmente o terreno consome bastante capital logo no início do cronograma. A permuta é interessante também para o dono do terreno que faz uma substituição (sub rogação) do terreno com unidades menores e mais fáceis de negociar, geralmente por um valor abaixo do mercado (há incorporadores que oferecem 1,5x o valor do terreno na troca com apartamentos, por exemplo), além de não pagar imposto por isso.

Nesse post, eu apresento também o indicador “payback”. O payback representa o tempo que você precisa para recuperar apenas o capital investido. É uma medida da rapidez com que você retoma sua capacidade de investir em um empreendimento semelhante. É uma ferramenta interessante para auxiliar na decisão de investimento entre alternativas com capital investido e taxas de retorno semelhantes. Por exemplo: você pensa em construir dois edifícios, precisa de R$ 8 milhões, e nos dois a taxa de retorno é de 20%. Um deles tem o payback com 12 meses e outro tem o payback em 18 meses, assim, a primeira opção parece ser mais interessante, porque você terá seus R$ 8 milhões de volta em apenas 12 meses.

Também será considerado o financiamento da obra. Hoje em dia, muitas incorporadoras estão tomando dinheiro emprestado de bancos para financiar as obras. O custo de um financiamento é bastante baixo (perto de 10% a.a.) porque o banco é obrigado a utilizar parte do dinheiro aplicado em poupança para empreendimentos habitacionais. A vantagem é que com o dinheiro de 1 empreendimento, pode ser possível fazer 2, 3 ou até mais empreendimentos parecidos, pegando recursos emprestados. A incorporadora ganha mais, mas o risco é maior.

Vamos agora à simulação:

Vamos construir um edifício residencial com 3 pavimentos e 4 apartamentos de 70 m2 por andar. Considerando as áreas comuns, vamos supor que o edifício tenha 960 m2 de construção. Invés de pagar R$ 250 mil no terreno à vista, vamos trocar com dois apartamentos que valerão R$ 190 mil cada quando terminados. O proprietário topou e aliviamos o caixa inicial do empreendimento. Segue o resumo dos dados:

Esperamos conseguir então R$ 1,9 milhão com as vendas dos apartamentos.

Como eu não tenho todo o dinheiro para construir, vou emprestar 80% do custo de construção em um banco, a uma taxa de 10% a.a., que fará medições mensais e me pagará no mês seguinte 80% do valor orçado, corrigido pela inflação geral de preços.

Como meus custos tendem a ser superiores que o da inflação do próximo anos, vou considerar uma inflação da construção levemente superior que a inflação geral, e quem pagará por essa diferença sou eu.

O planejamento da obra supõe 14 meses de duração. Ao final da obra, vou vender esses apartamentos à vista durante 4 meses.

Além disso, teremos as seguintes premissas:

  • As contas pré-operacionais (projetos, documentação legal, registros, etc…) terão duração de 6 meses;
  • Para estimar o cronograma financeiro, adotaremos que 20% da obra ocorrerá em 1/3 do tempo, 50% da obra ocorrerá no próximo terço de tempo e 30% da obra ocorrerá no terço final;
  • Durante a obra, é considerada uma verba para propaganda, promoção e marketing do empreendimento;
  • Gerenciamento da implantação (administração da obra) será cobrado em 10% do custo de construção por uma construtora;
  • Corretagem imobiliária será de 5% das vendas, pagas conforme recebimento.
  • Impostos foram estimados em 7% das vendas, é um valor próximo da alíquota de empreendimentos em lucro presumido.

Vamos por tudo em uma planilha:

  • Resultado Operacional Disponível representa, contabilmente, quanto o seu empreendimento espera de resultado, sem considerar juros e inflação.
  • Resultado Disponível ao final da análise já é um valor mais realista do quanto restará no meu bolso (sim, 4,9% de margem é bem diferente do que se imagina).

Vamos aos indicadores de auxílio à decisão:

  • Taxa Interna de Retorno (TIR): 18% ao ano. Apesar de a margem ser baixa, a nossa rentabilidade é bastante atraente tendo em vista opções de investimentos no mercado financeiro.
  • Capital próprio necessário: R$ 534 mil. Se eu fosse fazer tudo sozinho, precisaria de R$ 1.382 mil, mas o financiamento me permitiu entrar com menos dinheiro.
  • Payback: 22 meses. Significa que terei 22 meses até recuperar meus R$ 534 mil de volta, e coincidentemente nesse mês também terei o meu resultado de R$ 93 mil.

Ei, mas e a valorização dos imóveis ao longo da construção, eu espero vender hoje por R$ 190 mil cada unidade, mas e se lá na frente eles valerem R$ 220 mil? Cuidado, qualquer suposição de preços acima da inflação é pura especulação, investidor não conta com a sorte. Ninguém garante que eles caiam de preço também. Então considere a média.

Estou disponibilizando a planilha em Excel pra quem quiser aprender com as fórmulas ou modificar os dados de entrada para avaliar seus próprios investimentos.

Clique aqui para baixar a planilha em Excel 2007.

Queria agradecer o leitor Hugo que sugeriu um post com a análise de um empreendimento com permuta e payback.

Espero que tenha ajudado!

Abraço e até a próxima.

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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