Controle de obras: Técnica do Valor Agregado

Após a decisão de um investimento em um empreendimento imobiliário novo, vem o mais difícil: construir. Já vimos em posts anteriores que os fatores tempo e custo pesam muito na rentabilidade de um empreendimento. Se obra estourar no prazo ou no preço, você vai ter que se contentar com um resultado menor ou até um prejuízo.

Como o preço de um produto imobiliário é dado pelo mercado (principalmente pela localização), cabe ao investidor realizar o controle da construção para que tudo saia como planejado. É a gestão que fará você ter mais resultado que um concorrente.

Eu vou mostrar aqui como utilizar uma ferramenta bem simples e poderosa de controle de empreendimentos: a Técnica do Valor Agregado (TVA), também chamada de Análise do Valor Agregado ou Earned Value Analisys (EVA).

Nós já aprendemos, em posts anteriores, a estimar o custo de construção de uma obra e a montar um cronograma, o próximo passo é aplicar a TVA. Vamos partir de um exemplo simples: a construção de um muro. Na figura abaixo temos as etapas e os custos de cada uma delas.

Obs: Os dados da tabela são apenas para fins explicativos, não representam custos atuais e nem produtividades usuais.

A partir dos custos e das durações, vamos atribuir um andamento físico ao cronograma, ou seja, para cada etapa eu vou colocar quanto do trabalho será realizado em cada dia:

Por exemplo, no dia 3 está programado abrirmos 2 metros cúbicos de vala para as fundações do muro. No dia 12 programamos construir 4 metros quadrados de alvenaria. E assim por diante.

Como temos os custos unitários e a produção de cada dia, eu posso saber quanto de dinheiro eu estou colocando na obra em cada dia:

Note as últimas duas linhas da tabela. A primeira mostra quanto eu gastei em cada dia, a segunda mostra o quanto eu gastei até aquele dia (gastos diários acumulados).

A ultima linha é a chamada Linha de Base ou Baseline, ela mostra o valor que deveria ser agregado à obra até o dia em questão. Por exemplo: no dia 15, está planejado agregar $5.170 ao muro.

No dia 15, eu deveria ter terminado os itens 1, 2, 3 e 4 e ter levantado 19m2 de alvenaria. Mas, por descuido, acabei gastando $100 a mais em cada estaca, $5 a mais no m2 da impermeabilização e executei apenas 10m2 de alvenaria.

Agora eu preciso de duas linhas extras. A primeira irá mostrar qual é a minha produção medida em R$ em relação ao orçamento, ou seja, o valor agregado na obra de fato. A segunda irá mostrar o custo real das atividades realizadas até o dia 15, ou seja, quanto eu gastei pra realizar aquela tarefa.

Refazendo os cálculos temos a seguinte tabela de custos acumulados:

Para ficar mais fácil, vamos colocar em um gáfico de linha:

O valor planejado (da Linha de Base) que deveríamos ter gasto até o dia 15 era $ 5.170. Ao olhar nossos custos reais até o dia 15, vemos que gastamos $ 5.170. Ufa, apesar dos imprevistos ficamos em cima do planejado. Será que é um motivo de comemoração ou alívio ?

É obvio que não. A Linha de Base deve ser comparada apenas com o Valor Agregado. Como o Valor Agregado está abaixo da Linha de Base, isso significa que agregamos menos trabalho no muro do que planejamos (de fato, faltaram 9 m2 de alvenaria). Isso significa que a obra está ATRASADA.

Além disso, temos que comparar o Custo Real com o Valor Agregado. Aqui temos outro problema. Como o Custo Real está muito acima do Valor Agregado, isso significa que estamos com ESTOURO NOS CUSTOS (é verdade, gastamos mais nas estacas e na impermeabilização).

A nossa conclusão é que a obra está com desvios de prazo e de custo.

Você pode usar a mesma técnica para escalas diferentes de tempo. Aqui eu usei dias, mas eu sugiro realizar as medições e análise mensalmente e agrupar as atividades em grupos de trabalho fáceis de medir (m2 de piso, m3 de estrutura, metros lineares de muro, etc.). Se você for picar as atividades em muitas tarefinhas, vai ser muito trabalhoso medir a produção e a análise não ganhará detalhes por isso.

Espero que as informações tenham sido útil nos seus projetos.

Abraço,

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

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