Comprei um apartamento na planta, e agora: vendo ou alugo ?

Hoje eu apresento um caso de um leitor que investiu em um apartamento de bairro classe média bem valorizado e, depois da entrega, não sabe o que fazer com ele. Essa pode ser a dúvida de muita gente, e tem muita gente toma decisão sem suporte, ou seja, sem se fundamentar por uma análise financeira.

Comprar um apartamento para especular é sempre perigoso, mais ainda se você financiá-lo. Você fica sujeito a preços de mercado que são voláteis (e não sempre para cima), e muitas vezes o aluguel não cobre o preço das parcelas.

Vamos aos detalhes das despesas do leitor até o momento:

  1. Em 2008 o apartamento é adquirido na planta por R$ 155.500,00.
  2. O comprador recebeu as chaves em abril de 2011, onde já teria pago R$ 93.142,09 para a construtora (parcela de obras + juros).
  3. Nosso amigo teve despesas de ITBI e registros no valor de R$ 8.652,40.
  4. Despesas com reformas, modificações, splits, móveis e instalações diversas: R$ 43.600,00 (supondo pagamento em 5 vezes).
  5. O restante (R$ 104.000,00) foi financiado na Caixa com parcelas de R$ 1.450,00.
  6. Hoje o saldo devedor na Caixa está em R$ 89.841,70.
  7. Gastos com condomínio no período R$ 350/mês.

Montando o fluxo mensal do nosso amigo temos o seguinte cenário:

O leitor, por apego sentimental ao imóvel novo, não soube qual atitude tomar e nunca alugou o imóvel.

Ele possuí duas opções:

Opção A) Vender o imóvel com valor de venda de R$ 330.000,00, quitar as prestações e investir o restante em uma aplicação financeira de baixo risco.

Opção B) Alugar o apartamento que está totalmente mobiliado, por R$ 2.000,00/mês + condomínio de R$ 350,00/mês.

Vamos descrever todas as características das duas opções e calcular a rentabilidade delas para comparação.

OPÇÃO A:

  • Valor de anúncio do imóvel: R$ 330.000,00
  • (A) Valor após negociações com o comprador R$ 310.000,00
  • (B) Corretagem imobiliária de 6% = R$ 18.600,00
  • (C) Saldo devedor do financiamento: R$ 89.841,70
  • Valor final líquido: (A) – (B) – (C) = R$ 201.558,30

Vamos calcular a rentabilidade da Opção A:

Repare que, apesar de o preço do imóvel ter DOBRADO no período de análise, a margem dele foi de apenas 18%, e mais, a rentabilidade (medida pela taxa interna de retorno) foi de apenas de 9% equivalente ao ano. Ele se arriscou com um financiamento para ganhar apenas 9% ao ano, imagine se o imóvel continuasse com o mesmo preço: prejuízo certeiro.

Com a baixa dos juros da economia brasileira, temos menores rendimentos em aplicações financeiras em bancos (CDB e CDI por exemplo) que são atreladas à Selic (taxa de juros definida pelo Banco Central).

Aplicando o montante recebido à uma taxa de 100% do CDI, que hoje está por volta de 8,89% a.a., descontando o imposto de renda (15% considerando aplicações de longo prazo) e a inflação (IPCA por exemplo), que nos últimos doze meses chegou a 5,1% a.a. temos uma rentabilidade líquida de 2,34% a.a. (acima da inflação).

Espera um momento, quer dizer que o banco me paga 8,89% e eu recebo 2,34%? Sim, sinto muito. A renda real de uma aplicação de R$200 mil é de apenas R$388/mês.

OPÇÃO B:

A outra opção seria alugar o apartamento. Vamos calcular quanto sobrará no final do mês por essa opção:

  • Aluguel estimado do apartamento: R$ 2.000,00;
  • Vamos descontar 10%  porque há perdas devido à renovação de contrato, comissão de imobiliária, período que o apartamento fica vago. Esse é um número conservador, no mercado é possível ver esse número bater 25% em alguns bairros;
  • Temos que descontar também o preço do condomínio no período em que o apartamento está sem inquilino, como estimamos esse tempo em 10%, multiplicando pelo condomínio de R$350/mês temos o valor de R$ 35,00;
  • Do que restou, temos a mordida do Leão de 27,5% (supondo que a renda do proprietário somada ao aluguel atinja a base de cálculo dessa alíquota);
  • Além disso, não podemos esquecer a parcela de financiamento que o leitor assumiu de R$ 1450,00;

O resumo vocês podem perceber na tabela abaixo:

Impressionante não é ? O investidor ficará no prejuízo de R$ 170,00 se optar por alugar o apartamento!

Isso porque estimamos uma vacância razoavelmente baixa. Se o apartamento ficar vazio por 3 meses no ano, ela sobe para 25%, o que não é nada impossível de ocorrer.

Para não desestimular nosso leitor, eu guardei um plano C na manga:

OPÇÃO C

Essa reflete a minha opinião, eu acho que a melhor opção hoje é cair fora da dívida, vendendo o apartamento e ficando com os R$ 200mil na mão. E o que fazer com o dinheiro? Aplica no banco? Realmente as taxas de juros baixas não estimulam esse investimento. Além disso, dinheiro na mão é vendaval, aplicar no banco fica muito sucetível a cobrir despesas não programadas. Eu sugiro o leitor comprar a vista (sem se endividar novamente) e barganhando, é claro, imóveis menores (com valores de R$60mil-R$80mil) para alugar. É difícil encontrar? Sim, claro, mas não impossível. Imóveis menores são mais fáceis de alugar, possuem rentabilidade maior e são mais líquidos, ou seja, mais fáceis de vender. A melhor opção seria lojas pequenas em bairros de periferia que estão crescendo. Ao invés de 1 aluguel, o investidor terá uma carteira com 3 alugueis, se um estiver vago, os outros compensam e a renda tende a ficar mais estável.

Espero que tenha ajudado, fiquem a vontade para questionar.

Abraços,

Giuliano

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About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

6 responses to “Comprei um apartamento na planta, e agora: vendo ou alugo ?”

  1. Marcio says :

    boa noite,

    Achei seu Site super interessante tem informações uteis e rápidas parabéns vou acompanhar

  2. Juliana says :

    Texto inteligente e claro, parabens! Vc. Falou na opcao de aptos de 70, 80m2, o que acha de apto de 36m2, 1 quarto ao lado do metro paraiso em sp, vc o venderia?

    • Giuliano CT says :

      Juliana, não há respostas prontas. Cada caso deve ser analisado de forma isolada.
      O apartamento ao lado do metrô pode ser um ótimo negócio se estiver bem alugado e se foi comprado por um bom preço, como pode ser um mico se você pagou caro e ele está vago.
      Obrigado pela participação e se quiser mais auxílio, me envie um e-mail com o seu caso que podemos discutir com mais precisão.
      Abraços

      Giuliano

  3. Pedro F. Duarte says :

    Caro Giuliano, tudo bem ?

    Estou entrando agora no segmento de construção voltado ao segmento de MCMV. Achei as suas informações bem pertinentes e bem interessantes para análise. Você já teve conhecimento de alguma planilha de excel com algum modelo de land bank ?

    Estou procurando uma e não estou encontrando. Acho que vou ter que montar um. Sabendo de alguma por favor peço que me avise. Alias, vou ficar acompanhando o seu blog diariamente para saber mais informações sobre esse mercado.

    Cordialmente,

    Pedro F. Duarte

  4. Paulo Antunes says :

    Caro Giuliano,

    Pq vc deixou R$20.300 na conta do Financiamento da opção A? já não estaria incluso no (C) Saldo devedor do financiamento: R$ 89.841,70

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