Fundo de Investimento Imobiliário (FII) – como funciona essa opção para investir no setor

O Fundo de Investimento Imobiliário é um instrumento de investimento com objetivo de aplicar recursos financeiros no mercado de Real Estate. Foi instituido em em 25 de junho de 1993 pela Lei Federal nº 8.668, a qual determinou que os FII fossem autorizados, disciplinados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

O fundo funciona como um condomínio fechado de investidores onde suas cotas constituem valores mobiliários não resgatáveis, ou seja, a participação de cada investidor pode ser negociada na Bolsa (assim como o mercado de ações), para você sair, você tem que vender sua participação para outra pessoa. Essa característica lhe dá muitas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis, não há a necessidade e burocracia da assinatura de contratos e escrituras de “Compra e Venda” e pagamento de impostos sobre transmissão de bens (ITBI). Outra vantagem é o fracionamento do investimento, isso significa que um investidor com R$ 1 mil pode investir em um edifício que tem valor de mercado de R$ 50 milhões, com inquilinos de primeira linha (geralmente grandes empresas) e administrado por profissionais.

VANTAGENS:

A possibilidade de diversificar o investimento com cotas de FII melhora alguns problemas e riscos do investimento direto em imóveis para a renda como:

Liquidez – uma vez que as cotas tem sua negociação de forma mais simples, barata e rápida (é mais fácil vender R$ 50mil em cotas de um edifício de escritórios AAA do que aquele terreno encalhado que só gera despesa com IPTU e limpeza);

Inadimplência – a possibilidade de ter vários inquilinos de primeira linha em um FIIs ou vários FIIs com inquilinos diferentes é mais vantajosa, para o pequeno e médio investidor, do que a aquisição de um imóvel;

Vacância – da mesma maneira que a inadimplência, a vacância tem seu efeito suavizado em FII com empreendimentos multi-usuários  ou com o investimento em cotas de FII de empreendimentos diferentes (a chance de ter uma sala comercial vaga é muito maior do que um edifício inteiro);

Operação – a gestão da propriedade nos FII é realizada por profissionais do setor, com critérios mais objetivos de decisão e com ganhos de escala.

Em novembro de 2005, a Lei Federal 11.196 isentou o imposto de renda para pessoas físicas dos rendimentos distribuídos por Fundos Imobiliários que atendam as seguintes condições:

i) As cotas devem ser negociáveis em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

ii) O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas;

iii) O benefício não se aplica para pessoas físicas que possuam mais de 10% da totalidade das cotas ou que tenham direito de receber mais de 10% dos rendimentos.

Outro marco na história ocorreu em 2008, quando foi permitido que esses fundos possam aplicar em valores mobiliários e ativos que estejam relacionados com o setor imobiliário. Isso abriu um leque enorme de opções de investimento por parte dos fundos, entre elas:

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);

Letras Hipotecárias (LH);

Letras de Crédito Imobiliários (LCI);

Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);

Ações de empresas do setor;

Fundos de Investimento em Ações (FIA) do setor;

Debêntures de empresas do setor;

Participação em FIP (Fundo de Investimento em Participações);

Cotas de outros FII;

Participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico).

Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC);

É importante ressaltar que essas opções devem, necessariamente, estar relacionadas ao mercado imobiliário ou de construção civil, além de estarem de acordo com a política de investimento do fundo.

Com todos os incentivos, o mercado de FII tem se desenvolvido nos últimos anos. Até outubro de 2012 haviam 173 fundos em operação, totalizando um patrimônio líquido de R$ 30,4 bilhões (fonte).

Talvez você já tenha visto em algum jornal o anúncio de Oferta Pública de Distribuição de Cotas de algum FII, este é o evento em que os recursos são captados pelo fundo. Segundo a CVM (2010), toda emissão deve ser registrada junto a ela para que haja a divulgação das informações mínimas necessárias os investidores tomarem decisões quanto ao investimento.

Apesar de já terem se passado quase vinte anos desde a sua criação, foram nos últimos quatro anos que os FIIs tiveram grande parte das suas emissões. Até 2009 as emissões desses fundos dificilmente ultrapassavam R$ 1 bilhão por ano, mas só em 2010 elas quase bateram os R$ 10 bilhões. Muito provavelmente isso seja reflexo da IN 472 que ampliou as opções de investimento dos FIIs. Assim como o crescimento da capitalização, o crescimento do volume negociado e número de negócios também aumentou. Em 2011 o volume mensal variou perto dos R$ 60 milhões, o que confere mais liquidez para o mercado. O aumento da liquidez é importante porque fica possível negociar a compra ou a venda das cotas com rapidez e sem ter que baixar o preço para sair do investimento.

A Uqbar (empresa especializada na área de informação e educação em finanças estruturada), em seu Anuário Imobiliário de 2012 divulgou a capitalização de mercado por tipo de imóvel. Esses dados estão indicados no gráfico abaixo onde nota-se que mais da metade dos FIIs estão relacionados ao mercado de edifícios de escritório. Em segundo lugar estão os fundos com investimentos diversificados, seguidos dos FIIs em Shoppings Centers. Os demais tipos não representam mais do que 5% de expressão individualmente.

Tipos de Imóvel de FIIs emitidos em 2011 (a partir de dados de Uqbar, 2012).

No ano de 2011, quase 80% das emissões de novas cotas de FII foram adquiridas por investidores pessoas físicas. Os incentivos fiscais dos rendimentos deixaram os FIIs competitivos, fazendo com que grandes bancos comerciais de varejo e corretoras independentes aproveitassem suas carteiras de clientes para focar na distribuição dos fundos imobiliários.

Depois de definido o funcionamento, nos próximos posts vou poder comentar sobre a situação atual dos FIIs, porque se valorizaram tanto nos últimos anos, como avaliá-los e quando comprá-los.

Para adiantar o assunto, sugiro ler os posts do Henrique Carvalho, do blog HC Investimentos e que escreve muito bem sobre o tema. Vou tentar cobrir assuntos mais específicos e não tratados por ele.

Para mais informações sobre o tema, sugiro os seguintes links:

Qualquer dúvida, deixe seu comentário.

Bons investimentos,

Giuliano

Tags:, , , , , , ,

About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

Deixe uma resposta

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: