Estudando uma permuta com um terreno – vantagens e riscos

Há algum tempo atrás eu postei um texto sobre permutas (troca de terreno por área construída). Se você ainda não leu clique aqui. Num primeiro momento parece uma boa oportunidade para os dois lados: o empreendedor/incorporador não precisa gastar com terreno e o terrenista recebe área construída geralmente com uma leve vantagem para assumir o risco do negócio com o empreendedor.

Um leitor do Blog me procurou com um caso bastante interessante de permuta. Ele é um empreendedor que estuda fazer uma permuta com um proprietário de terreno. O projeto consiste em um edifício de 28 apartamentos com valor médio de venda estimado em R$ 174 mil. Nosso objetivo nesse artigo é auxiliá-lo com uma proposta adequada para o terreno, garantindo a rentabilidade do empreendimento e sendo atrativa para o terrenista.

Obs.: A identidade do leitor e as informações da localização do empreendimento serão aqui omitidas.

Nossas hipóteses iniciais são:

1 – O terreno é permutado com unidades do edifício;

2 – O valor de venda é recebido 20% ao longo da obra (sinal pago ao empreendedor distribuído uniformemente nesse período) e 80% a partir do final da obra (ao longo de 4 meses – simulando o repasse de financiamento para o empreendedor com possíveis atrasos);

3 – O cronograma financeiro da construção é formado por três patamares com mesma duração de 20%, 50% e 30%, respectivamente;

4 – Os impostos são estimados em 6,73% (alíquota supondo Lucro Presumido) do Valor Geral de Venda – VGV;

5 – Não considerado financiamento à produção, os custos serão arcados com recursos próprios.

6 – As contas de planejamento, promoção e marketing (PPM) são consideradas do início ao fim da obra.

Os dados abaixo apresentam os valores assumidos na planilha que você poderá baixar ao final do artigo.

quadro1-post24Considerações:

  • A área total de construção foi estimada em 3230 m² (aproximadamente 70 m² de área privativa e 45 m² de área comum);
  • O CUB utilizado foi de R$ 1.213,00 – valor que você pode obter na sua região no site da Pini, como expliquei neste outro post;
  • Inicialmente assumimos 2 unidades na permuta, como primeira simulação;
  • Não haverá financiamento, como já assumimos;
  • A obra levará 10 meses, já que é um prédio pequeno.

O fluxo resultante de aportes de capital no empreendimento (investimentos) e retornos (resultados para o empreendedor) é esquematizado no gráfico abaixo

grafico1-post24

Sendo assim, teremos o seguinte demonstrativo de resultado do negócio:

quadro2-post24

Com as informações acima expostas, podemos perceber que o empreendimento “micou“. Se ele fosse realizado, teríamos um prejuízo de R$ 967 mil (corrigidos com a inflação). Nossa taxa de retorno seria de quase 36% ao ano negativa. Sem falar da temível margem de -21%.

Como viabilizar então o negócio ?

Vamos fazer uma análise de sensibilidade, variando dois fatores ao mesmo tempo e percebendo o comportamento da taxa de retorno. Primeiramente vamos variar as unidades permutadas e o preço médio de vendas dos apartamentos. Para facilitar a análise, coloquei os dados em uma tabela:

tabela1-post24

Repare que quanto mais aumentamos o preço dos apartamentos e diminuirmos a permuta, temos melhores resultados. Isso é obvio, mas, com a tabela, percebemos que com duas unidades de permuta, só conseguiremos ter retorno positivo a partir de um preço médio de R$ 220 mil! Muito acima do praticado na região para o mesmo público alvo.

Variando, agora, as unidades permutadas e o custo de construção, podemos tirar conclusões interessantes:

tabela2-post24

Para as mesmas 2 unidades na permuta, podemos ver que o custo de construção deveria estar próximo a R$ 950 por metro quadrado. Esse custo é bem abaixo do orçado por nós no começo. Fica a dúvida: se baixarmos a qualidade da construção, manteremos o preço ? As vendas provavelmente teriam bem mais dificuldade.

Nas duas tabelas abaixo variamos o custo de construção e o preço médio do produto para 2 e 3 unidades permutadas:

tabela3e4-post24Com essa simples análise cruzada que você pode montar com a planilha do artigo, o empreendedor pode ter uma melhor percepção do risco que ele está assumindo. Se ele, por exemplo, oferecer 3 unidades de permuta, ele terá que baixar o custo de construção para R$ 900/m² e vender as unidades com preço médio em torno de R$ 180 mil.

Precisamos lembrar que há outras variáveis que podem ser discutidas ainda, como comissão de vendas, gerenciamento da obra, custos com marketing, etc. Todos esses fatores podem ser remodelados na planilha para adequar as características de cada caso.

Por fim, não quero criticar a permuta, ela pode ser uma ferramenta muito boa para alavancar negócios, mas também pode afundar o investidor. Nada nos dispensa de fazer a conta.

Bons  investimentos!

Giuliano

CLIQUE AQUI PARA BAIXAR A PLANILHA

About Giuliano

Giuliano Tognetti é Engenheiro Civil com MBA em Real Estate pela Escola Politécnica da USP, tem especialização em Project Management pela University of La Verne na California. Desenvolvimento imobiliário é sua paixão, mas também administra os sites RExperts de investimentos em imóveis e EngenheiroNoCanteiro de engenharia civil.

13 responses to “Estudando uma permuta com um terreno – vantagens e riscos”

  1. Natália Soares says :

    Olá Giuliano, gostaria de saber qual a diferença entre o custo unitário básico (CUB) e o custo de construção (CCO. Como você chegou no CCO?

    Obrigada,

    Natália

    • Natália Soares says :

      Acabei de ver que o R$ 3.918 é o custo total. É que achei o preço do m2 da estimativa muito baixo. Por favor ignorar meu comentário.😉

  2. Jucelia says :

    Caro amigo, adorei seu blog! Por favor, você tem algum livro em portugues para indicar sobre Real Estate? Estou fazendo meu TCC em cima deste tema e há muito pouca informação a respeito deste assunto. Qualquer dica irá me ajudar!

    • Giuliano CT says :

      Olá Jucelia, obrigado pela visita.
      Como você procura textos acadêmicos, você pode consultar as publicações do site realestate.br (está nos meus links recomendados) – Núcleo de pesquisa de Real Estate da USP.
      Abraços,

  3. Manoel Gonsalves says :

    Como se efetivar a transferência das Unidades para a pessoa que era proprietária do terreno, uma vez que a primeira Escritura foi lavrada de PERMUTA com a finalidade de executar empreendimento imobiliário, seria outra Escritura de Permuta em contraprestação.

    • Giuliano says :

      Sim, após a escritura de permuta e depois das conclusões da obra haverá a assinatura de outra escritura, desta vez com o incorporador transferindo as unidades ao terrenista.

  4. Manoel Gonsalves says :

    Mas qual o título adequado para efetivar-se as transferências das Unidade, através de outra Escritura de Permuta, porque a maioria dos colegas de Cartórios fazem através de Dação em Pagamento, mas parece não ser o título adequado para a concretização deste negócio, se você tiver alguma sugestão, agradeço.

    • Giuliano says :

      Nos casos que participei, inicialmente foi feita uma “promessa” de permuta que foi registrada jundo com a incorporação do edifício. A Escritura Pública de Permuta é o documento que realiza a troca do terreno com os apartamentos, mas eles precisam estar concluídos (com Habite-se, CND INSS, etc), ou seja, ela só pode ser feita no final.

  5. Manoel Gonsalves says :

    Oi Giuliano, já lavramos Escrituras Pública de PERMUTA com finalidade de executar empreendimento imobiliário, e foram registradas normalmente, ficando gravado nas matrículas das respectivas Unidades que seriam objeto da Permuta com o terrenista e quando da conclusão da Obra, lavramos a Escritura Pública de CONTRAPRESTAÇÃO DE PERMUTA, solicitando no Ato o pedido de Averbação para o cancelamento das Av.1 das MATRÍCULAS de nº ……., .;……….., , tendo em vista o cumprimento dos termos e condições descritos da CLÁUSULA SEGUNDA ATÉ A DÉCIMA QUARTA, da referida Escritura de PERMUTA.

  6. Colares says :

    Tenho um terreno e uma incorporadora quer lotear, daria uma entrada e o resto seria pago de acordo com as vendas dos lotes, seria 70% dela e 30% das vendas seria meu, Seria um bom negócio? To em dúvida.
    Daria por volta de 240 lotes, sendo vendido na media de 25.000 reais.

    • Giuliano says :

      Caro Colares,

      Para saber se vale a pena ou não, precisaríamos de mais informações tanto do terreno (preço de mercado), situação do mercado da sua cidade, reputação da construtora, tipo de produto que será ofertado e formas de recebimento.
      Conheço bastante gente que fez parcerias e acabou assinando um contrato que só favorecia a construtoras. Enquanto há parcerias muito positivas em que os dois lados saíram ganhando bastante.
      Caso queira uma análise mais completa, me envie mais informações em contato@rexperts.com.br
      Abraços,

  7. Djacir Anterio de Lucena says :

    Caro Giuliano,
    Parabéns pelo blog.
    Tenho um terreno na região dos lagos no Rio, em Rio das Ostras, medindo 532 m², em ótima localização, a 500 m da praia, valor médio de 400 a 500 mil. Recebi uma proposta para uma permuta, quando o construtor que fazer um condomínio de de 2 andares, 4/pavimento, mais os dois que me propôs, totalizando no total de unidades = 10. Gostaria de saber se está bom para mim. Enfatizando que tenho lido na internet que percentual de até de 30% e são adotados pela permuta em prol do proprietário, e neste caso seria 20%. Além disso quais os cuidados que devo ter. Percebi em sites que devo ter cuidado com garantia no contrato ou seguro fiança, não aceitar fiança pessoal de sócios. Por favor, me responda este e me dê umas dicas adicionais para que eu possa fechar o negócio. muitíssimo obrigado.

    • Giuliano says :

      Há muitos cuidados…
      Antes de saber se a proposta compensa financeiramente, é importante ter certeza da reputação e competência da construtora parceira. Permuta é como um casamento, demanda confiança de ambos os lados por longo prazo. Também não há fórmula mágica de cálculo de permuta, isso varia muito do terreno/localização/situação econômica. Se precisar de ajuda mais técnica, envie mais informações para contato@rexperts.com.br
      Abraços,

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